網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年9月16日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年9月16日

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年9月16日


【脫苦海講樓】發展商為何高價搶地皮(脫苦海)

留意最近數幅官地拍賣,每多以比市場估值批出,例如沙田多石街地皮由新地以高估值四成投得、油塘崇信街地皮由五礦地產以高估值四成投得,剛剛公佈的沙田麗坪路地皮由長實以高估值三成投得,在在顯示發展商逐漸以較市值高的價錢吸納土地。

市場上流行以麵包和

麵粉比喻樓價和地價,因為麵包是由麵粉造成,麵粉價格對於麵包的未來價格有啟示作用。如今地皮以遠高於估值拍出,而估值是由當前的樓價作為參考定出,間接來說也可算是麵粉貴過麵包的現象。

可是反觀樓市,雖然由年初高位回升,但幅度只是個位的百份率,未來無論加息趨向、潛在住宅供應、實體經濟表現等,均對樓市來說是偏淡,何以發展商感到回復信心呢?

從官地拍賣的入標者看,近年多了一批內房企業參與,比如萬科、中國海外,以至高價投得油塘地的五礦地產,均是含國內背景的發展商。他們來港參與固然有擴展市場分散投資的成份,但同時國內的樓市近期也轉活,只不過在國家去庫存的政策下,內房公司也要積極尋找其他的業務機會,造成更多公司競爭土地。

另外,本港大發展商也重新積極投地,相比於之前由中小型發展商主導賣地市場,最近如新地和長實都願意以更高價去投地,長實對上一次投得官地已是2012年,可能經過數年來的消耗,他們也要繼續增加土地儲備。

而所謂的麵粉麵包效應,要考慮時差的問題,一幅土地要建成樓宇,往往要五年甚至更長的時間,2016年買的土地,能要到2021年才落成,就算減去30多個月的樓花期,最快也要2018年才能發售,所以發展商現在高價搶地,並不是看好現在的樓市,而是看好幾年後的樓市,到時已經是另一個經濟周期,尤其是以現時開發土地的困難,幾年後還能否有大量的土地供應,亦屬疑問。

趣遊樓市 - 脫苦海 舊文