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2017年1月22日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2017年1月22日

趣BlogBlog - 股榮 2017年1月22日


趣BLOGBLOG:借人頭「首置」
港樓槓桿風險不遜97
■在供應增加下,樓價可穩難升,但遇上突發事件,就容易急跌。 資料圖片



一個新盤開售,睇盡買家眾生相。根據地產代理負責人透露,柏傲灣首置客佔達七成,慈父慈母為囝囡畀

首期當然見怪不怪,而部份是父母及投資者用「仔女名」買樓避15%辣招印花稅,更有揸住3間樓的80後炒家,用沒有物業的爸爸名義買樓避稅,當然唔係益老豆,遲下先轉返自己名。

上有政策,下有對策。政府過去六年推出數輪辣招冀壓抑需求,早年被發展商回贈印花稅破解後,最新是各路人馬以「首置客」名義、攞盡折扣優惠買一手樓。如果去年是炒家的世界,今年就是所謂「首置客」主導的一年。



加辣出發點是好,希望趕走欠實力的用家,免爆破時攬炒。但辣招政策的後遺症,諷刺地是增加樓市槓桿,投資客用盡方法,借盡親戚家人首置名義、以折扣價入市,名義是首置、實質是炒家,繼續能借高成數按揭避逆周期措施。97至98年樓市爆破,元凶就是一人炒幾層樓,過度借貸,槓桿再槓桿。廿年後的今日,炒家表面上可能只揸住一、兩間,但實際是四、五間,借盡家人名義「攞人頭」,借貸的程度隨時媲美當年癲狂。

稅務局有項數據,或者反映了槓桿式買樓的風險。2006年度,物業有一個擁有人的數目是約128萬個,物業有兩個擁有人的數目是82萬個。五年後,單人持有物業數目約增14萬個,至142萬,而聯名持有物業則增至83萬個。到了2016年度,物業有一個擁有人的數目增至160萬個,五年間激增逾18萬個,而聯名持有物業數目,同期減少至不足80萬個。

數字解釋了,聯名持有物業的業主,有部份人因應雙倍印花稅(DSD)等辣招,選擇退出原來物業,騰空名額用作首置身份以避辣稅。可以想像,去年末季DSD劃一15%加辣招數,將令聯名持有住宅(例如夫妻),剔走另一方的誘因加大。這樣被剔走的一方,可以首置身份、免辣招「上車」。整個家庭借貸槓桿,實際上可能加大了。過去兩、三個月,律師樓處理聯名轉單人等樓契生意,就較往年激增數倍,因此,真正「首置客」想上車,實際非並政府意願般簡單,單是聯名除名的潛在「首置客」,已經動輒數十萬人計,還不計炒家借盡九十後、甚至千禧後的子女名額,甚至是老一輩的額度。

真正首置客欲買新盤上車,卻面對眾多「人頭客」,自然抽極抽唔中。加辣的後遺症,只是造就樓市繼續畸形。

梁振英在最後一份施政報告分享一個「經驗」,「如果有一日,樓市重現97、98年嗰種情況,大家唔好再話當時嘅梁振英特首做得太多。」確實,經過數年積極批地及建屋,今明兩年始是供應漸多的年份,CY自然有種為他人作嫁衣裳的不忿。供應增,樓價可穩難升,但遇上突發事件,就容易急跌。聽完美國新總統特朗普的就職演說,民粹主義抬頭,這個世界未來四年注定不平靜。

股榮
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