家庭月入三萬有能力買到樓嗎？
家庭月入三萬有能力買到樓嗎？
昨文建議，把買首置屋的家庭入息上限訂定為每月三萬元，有人質疑這個上限訂得太低，認為這樣收入的人應該買不起樓，我的方案完全不切實際。
我覺得這位朋友被香港的高樓價現象蒙蔽了，以為三萬元一個月是一個小數字。其實，全世界很多地
方，很多月入三萬元的家庭都已經置了業，香港才是一個例外。
大陸很多城市的戶均收入都不如香港， 但他們的業主自住的比例卻可以接近八成，香港只是略高過五成，相對是低了很多。這主要是因為香港的地價過高，香港人才買不起。如果單是算建築費與發展商的合理利潤，很多香港人都應該負擔得起。因此，只要政府肯收少一點地價，香港應該還有很多人可以買得起樓。現在買不起的，不等如地價下跌後一樣買不起。
一些國際組織的調查顯示，世人一般會拿收入的兩成半至三成，花費在住屋問題上；若果超過四成，就算偏高。以月入三萬元計，拿兩成半來供樓，即月供7,500元。以現時的貸款利率2.15%計，月供7,500，分20年供的話，可借146萬。如果願意付首期兩成，可以買182.5萬的樓。即使將來加息，供樓的負擔亦距離佔收入的四成甚遠，應該可以經得起壓力測試。
我預期首置屋可壓至150萬至200萬水平出售，表面上看來，一個500呎的單位不可能這麼便宜；但只要政府肯放棄一些地價，在批地時限定將來建出來的單位必須賣給月入三萬元以下的尚未置業的港人家庭，並且只能用作自住，不可出租；我相信仍會有發展商願意為這些特定的家庭提供這些現時他們買不到的單位，並且可以得到合理利潤。
要做到這一點，發展商可以三管齊下：
(一) 在投地時壓低政府的地價，既然政府在批地時設了這麼多的限制，就得接受發展商出售時，按未來樓宇的潛在買家的購買力來計算可承受的地價，政府要有心理準備，地價可能被壓至微不足道。
(二) 要大幅壓低建築成本，現時建築費高，除了因為工資上升外，亦因為用料奢華。發展商眼見地價已佔了樓價的大部分，用料好點也佔不了多少成本，反可令自己的產品更具競爭力。但如果地價低了，加建築費就會對成本造成明顯的影響。因此，發展商在建首置屋時一定會採用更節儉的方法，但求安全、實用。不會再那麼奢華、精緻。首置屋的買家應有心理準備，他們能夠買到的，可能是比清水毛胚房略好一點的單位，這樣才可以把首置屋售價壓到普通人也買得起的水平。
(三) 發展商自己也放棄以前習慣了的利潤水平。現時，房地產市場多了很多從內地來的發展商，市場的競爭會越來越激烈。這將導致平均的利潤水平下降。有些生意，甲願接，還有乙、丙、丁都肯接。首置屋雖然利薄，我相信一樣有人接。
此之所以，我認為可以不勞煩房委會，也可以靠私人發展商為香港社會提供首置單位。
施永青 am730C觀點 舊文
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