網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2017年5月31日 星期三

立論 - 林少陽 2017年5月31日

立論 - 林少陽 2017年5月31日


立論:唔怕跌價最怕失業


■供樓者最怕的不是樓價跌,而是冇咗份工。 資料圖片



蘋果財經版精英雲集,向來見解精闢、資料詳盡的股榮《趣BLOGBLOG》專欄,更加是我的必讀。周日作者引用30年來差餉物業估價署的數據,很有說服力地證實,過去八年港樓升幅,已與租金表現脫節。

毫無疑問,以絕對值衡

量,目前本港住宅物業的租金回報率,已是有紀錄以來的新低。然而,投資回報是否吸引,向來是一個相對而非絕對的概念。假如無風險利率是10厘,現時唔夠3厘的租金回報,當然不夠吸引。但是在目前環球接近零息的水平,3厘唔夠不一定是可恥的投資回報。事實上,按差估署的數據顯示,目前小型單位的租金回報率仍有2.8厘,相對2厘左右的按揭利率,在扣除使費之後,業主的淨息差仍然勉強處於正數水平。

反之,在1995-1997年對上一個樓市高位附近,當時按揭利率高達10厘樓上,即使當年的平均租金回報率逾5厘,投資者當時是以每年接近6厘的息差,倒貼租客。現在回看,當時物業投資者的確不太理智。

然而,當時很多物業投資者,會認為他們的想法是理所當然及理智的,那是因為在見頂之前,物業投資者眼見租金年年以10-15%的速度上升,以為不出兩年,新簽的租約便可追過倒貼給租客的利息成本。

這個現象,不禁令我想起,股神最喜歡講的一句比喻,只有在潮退的時候,我們才知道誰在祼泳。在「無事無幹」的經濟環境,越進取的投資策略,越能夠賺取超額利潤。

租金短期內難回落
最近的樓市,的確是讓人有點過熱的感覺。不過,我們究竟是否在大型轉角市的邊緣,則取決於投資者對以下三個變數的判斷。第一,本港就業市場的前景;第二,本港租務市場的前景;第二,美國的加息速度。

供樓者最怕的不是樓價跌,而是冇咗份工,因為只要供得起樓,有權選擇對樓價起跌視而不見,但是沒有入息或入息大減,可能令供樓者斷供,被銀行收樓,之後樓價升跌也跟自己沒有任何關連。雖然國泰(293)剛公布了裁員的決定,目前本港仍然處於接近全民就業的狀態。國泰高層今次決定是否特別英明?以管理層近績觀之,似乎不是。

至於本港租務市場的前景,那要看租客的負擔能力,而租客的負擔能力,跟本港工資的升降息息相關。近年本港勞工市場最大的僱主,應該是中資金融機構在本港的業務擴充計劃。因此,本港就業市場是否仍然繼續維持全民就業的狀態,還看投資者對中國宏觀經濟前景的看法,以及中資企業對本港金融中心地位的看法是否改觀而定。在住宅供應仍然相對緊張的當下,租金看來很難在短期內見頂回落。

最後,關於美國的加息速度,現時市場的共識是今年加2-3次息,明年可能再加2-3次。2019年會否進一步加息,很難說,可能再加多半厘。未來三年加息幅度可能在1至2厘之間。三年後會否重新進入「租平過供」時代,要看這三年內的租金還是加息速度快而定。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk

林少陽
立論 - 林少陽 舊文