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2017年5月19日 星期五

施永青 am730C觀點 2017年5月19日

施永青 am730C觀點 2017年5月19日


美利道地王 意外為恒基所奪


美利道地王 意外為恒基所奪
中環區鮮有新土地供應。自從中環街市與政府合署的重建方案被阻後,新供應更加買少見少。所以,當政府決定把美利道停車場拿來招標作重新發展時,即使非行內人士,對此亦十分關注。

由於近期多幅土地招標皆由內地發展商奪得,所以社會上很多人

都預期美利道亦會由內地發展商所奪。原因是內地發展商的財力已今非昔比,而且風險胃納比本地發展商大,他們的出價一定更勇。

不過,除了內地發展商奪標機會高之外,市場還預期該塊土地很可能為用家直接投得。用家的優勢,是在出價時,不用像發展商那樣,需預扣一份作為將來的利潤。發展商用地多用剩餘法來估價,用家不用扣利潤份額,剩下來可以出的地價一定高過需考慮有利可圖的地產商。

內地的大企業,很多都想往海外發展。他們走出去的第一個橋頭堡,最適宜是設在香港。所以這些大企業都想在香港有一個海外總部。這是一項長遠的部署,他們會傾向自己直接擁有,而不想租。中國人會介意總部需不時搬來搬去,擔心會給人不夠穩妥的感覺。再者,長期交租在財務上也不化算。因此,推算美利道地王由內地用家奪得可謂十分合理。

然而,令人感到意外的是,今次美利道地王竟由老牌本地發展商恒基兆業所奪得,成交價為232.8億元。以地盤面積31,000方呎,地積比率15倍計,將來可建樓面465,000呎。樓面地價高達50,065元,創了商業地價的歷史紀錄。

恒基中標後,股價不升反跌,反映市場覺得出價太高,將來想賺錢並不容易。原因是附近的寫字樓租金,高的亦不過月租160元一呎,一年才收1,920元一呎,相對每呎56,000元的發展成本,回報才3.4%,並非很吸引。

不過,這種推算過度死板,它沒有計寫字樓租金的升幅,而即使是3.4%的回報率,在目前的投資市場已不算低。很多投資者想找這樣的機會也不容易有。在寫字樓租金普遍看升的情勢下,我覺得恒基出的價錢一點不貴。

其實,早前中環中心曾散賣層單位出售,成交價亦達39,000元一呎。但散賣的單位沒有命名權,亦沒有重建價值。再加上美利道的位置與周圍的環境都比中環中心優勝,五萬元一呎的中環寫字樓樓面地價並不算貴。關鍵是中環的土地供應有限,而未來的需求卻有增無減。「蘇州過後沒船搭」,放過今次機會的發展商,現在即使肯出更高的價錢亦沒法買得到這樣優質的土地。

再者,這個發展將來還可以整棟售予內地企業作總部。這些用家今次沒有自己出來投標,可能是因為不熟悉香港的發展程序,所以怕麻煩。不排除他們會與奪得發展權的地產商合作;而本地發展商所扮演的,只是項目經理的功能吧了。

如果真是這樣,恒基並不用冒風險,又可以穩收一筆項目管理費,股價沒有理由要跌(本人沒持有恒基股票)。不過我不認為恒基會滿足於當項目經理就算了。發展好後再賣,價錢應可賣得更好。

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