【投資先機】政府欠缺微觀分析思維（小子）（JUN 07）
2017-6-6 16:30:20
經濟學分為宏觀經濟學及微觀經濟學兩大分析維度，宏觀經濟學是從一個國家或地方的國民收入、經濟增長、物價水平及勞動及就業情況等數據統計概念來分析，再制定相關政策;微觀經濟學則是從「價格理論」
作基礎，重視供應與需求如何影響市場或個人的行為，所形成市場中的均衡價格。
宏觀經濟環境下，香港處於低利率、低失業率及經濟平穩增長的狀態，刺激物業投資需求有增無減，樓價指數屢創新高。基於這些宏觀經濟數據指標，政府致力打擊樓市的投資需求、推出一系列樓市辣招及收緊按揭的政策，但樓市調控政策成效不理想（自2010年11月推出樓市辣招以來、香港樓價指數累積升幅接近約80%）。
於微觀經濟分析下，額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD），物業三年轉售須繳稅及買入第二套物業需繳交雙倍印花稅，目的是遏抑樓市投資需求。此調控政策一方面能打壓部份物業投資需求，但同時加重換樓者的成本，鎖死二手供應的盤源，於樓市一手供應無大增的情況下，無助壓抑樓價上升的大趨勢。
收緊按揭是希望透過降低按揭成數，減低銀行體系的風險，但最終令有實力的樓市投資者，由買入一個大單位轉為買入兩個細單位作收租之用，刺激細單位的投資需求，反令俗稱「上車盤」的細價樓升幅超於大單位的樓價升幅，最終阻礙了小市民上車置業的路。
香港樓市愈壓愈升是政府制定樓市調控政策時只著眼於宏觀經濟指標，欠缺分析微觀經濟的後果。
*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，如有疑問請諮詢專業投資意見。
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