立論 - 林少陽 2018年11月28日
立論：以「估值」推算樓市走勢 - 林少陽
目前本港住宅市場普遍仍有1.5-2%租金回報，投資價值沒車位及比特幣那麼差。 資料圖片 適中字型 較大字型
在投資市場，摸頂跟摸底一樣，都是不可能的任務。既然成功摸頂入市或摸頂沽貨機會渺茫，投資者與其「估市」，不如以「估值」作為出入市指標。
理論上，只要買入的資產現金回報吸引，即使市況再差，只要計得掂數，投資者亦應該入市；反之，即使市場氣氛再好，投資者亦應該拒絕入市。
假如投資者能夠善用以上投資原則，他們應該不難謝絕去年底加密貨幣泡沫的誘惑，因為相關貨幣沒有客觀的估值方法，本身亦不能產生任何現金回報。應用相同原則，投資者亦應該不會在最近樓市高位，接手買入回報率極為卑微的車位（以一個市區優質地段車位動輒400-500萬及月租約3,000-4,000元計，年回報率不足1%）。
對於投機資產，「80/50理論」可派用場：大部份投機性的資產，有80%機會率，最終跌幅超過50%，當中更有50%機會，最終跌幅超過80%。作為過去十年眾多泡沫之首的比特幣，年初至今累計跌幅已逾80%。
優質資產中長線仍睇好
本港樓市亦已進入調整周期，惟最終調整有多深，只有事後才知。以「估值」為本作推算，目前本港住宅市場普遍仍有1.5-2%租金回報，投資價值沒車位及比特幣那麼差。
現時市場人士普遍看淡本港股樓後市。然而，當我們因為宏觀形勢看淡後市的時候，不妨回帶十年前的今日，看看當前的市場形勢，是否比當時更加惡劣。當時全球金融體系面臨崩潰，本港GDP一度由2008年第一季的按年升7%，急轉直下跌至2009年第一季的負7.8%；失業率亦由2008年第二季的3.2%急升至2009年第三季的5.4%。
未來一兩年，本港以至全球經濟會否真的比當時更加差？過了這個周末，開完「習特會」，可能會有更多線索。不過，有一點可以肯定的，就是即使情況多壞，只要價格夠便宜，具穩定回報的資產，中長線回報依然可觀。
附表是過去十年本港上市地產股的長線回報率。由於篇幅所限，本欄對下表的解讀，留待下周再談。讀者不妨自行參詳，看看當中是否看出一絲玄機。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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