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2018年11月28日 星期三

立論 - 林少陽 2018年11月28日



立論 - 林少陽 2018年11月28日


立論:以「估值」推算樓市走勢 - 林少陽


目前本港住宅市場普遍仍有1.5-2%租金回報,投資價值沒車位及比特幣那麼差。 資料圖片 適中字型 較大字型



在投資市場,摸頂跟摸底一樣,都是不可能的任務。既然成功摸頂入市或摸頂沽貨機會渺茫,投資者與其「估市」,不如以「估值」作為出入市指標。

理論上,只要買入的資產現金回報吸引,即使市況再差,只要計得掂數,投資者亦應該入市;反之,即使市場氣氛再好,投資者亦應該拒絕入市。

假如投資者能夠善用以上投資原則,他們應該不難謝絕去年底加密貨幣泡沫的誘惑,因為相關貨幣沒有客觀的估值方法,本身亦不能產生任何現金回報。應用相同原則,投資者亦應該不會在最近樓市高位,接手買入回報率極為卑微的車位(以一個市區優質地段車位動輒400-500萬及月租約3,000-4,000元計,年回報率不足1%)。

對於投機資產,「80/50理論」可派用場:大部份投機性的資產,有80%機會率,最終跌幅超過50%,當中更有50%機會,最終跌幅超過80%。作為過去十年眾多泡沫之首的比特幣,年初至今累計跌幅已逾80%。



優質資產中長線仍睇好
本港樓市亦已進入調整周期,惟最終調整有多深,只有事後才知。以「估值」為本作推算,目前本港住宅市場普遍仍有1.5-2%租金回報,投資價值沒車位及比特幣那麼差。

現時市場人士普遍看淡本港股樓後市。然而,當我們因為宏觀形勢看淡後市的時候,不妨回帶十年前的今日,看看當前的市場形勢,是否比當時更加惡劣。當時全球金融體系面臨崩潰,本港GDP一度由2008年第一季的按年升7%,急轉直下跌至2009年第一季的負7.8%;失業率亦由2008年第二季的3.2%急升至2009年第三季的5.4%。

未來一兩年,本港以至全球經濟會否真的比當時更加差?過了這個周末,開完「習特會」,可能會有更多線索。不過,有一點可以肯定的,就是即使情況多壞,只要價格夠便宜,具穩定回報的資產,中長線回報依然可觀。

附表是過去十年本港上市地產股的長線回報率。由於篇幅所限,本欄對下表的解讀,留待下周再談。讀者不妨自行參詳,看看當中是否看出一絲玄機。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出




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