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2018年11月4日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2018年11月4日



趣BlogBlog - 股榮 2018年11月4日


趣BLOG BLOG:樓市死亡漩渦 兩類物業沒頂 - 股榮

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環海東岸

樓市寒冬,大型代理老闆兩個月即轉軚,由樓市難跌變成三年內跌三成。有斷估無痛苦,三年跌三成只是最樂觀預測,大家必須明白,目前樓市面臨最大的風險,不是加息、不是水緊,而是流動性風險(liquidity risk),即是缺乏願意交易的「對手」,未能以「理想價」完成買賣,最後還是劈價沽貨。

過去一兩個月新盤或二手死寂,一手交投每月跌至千餘宗、二手更只有約二千宗,較年中劇降一半,原因不是賣方拒售,亦不是買家消失,而是價格預期落差,構成流動性風險。情況猶如股票,一隻細價股要沽貨,但掛平十格先有買盤,賣方不欲賤賣,放低一格、隔多陣又掛低二格,但買方睇死賣方「只值低十格」,最後以低十格甚至更平沽,但成交仍然稀疏。

自住樓升與跌,對用家只有心理層面的亢奮或失落,流動性風險對用家而言,影響不大,政府辣招稅及金管局過去數年逆周期措施,收緊按揭成數等,不是保護用家,而是銀行及本港金融體系免受樓市急跌衝擊。樓市過去數年急升,辣招稅及收緊按揭,變相令投資客樂於「短炒變長揸」,三年後SSD禁售期一過,即能套現兼大賺。

每項政策總有好壞面,升市時辣招及收緊按揭反而令樓價越升越勁,遇到跌市,影響也是槓桿式,最少10%的額外印花稅(物業持有超過12個月,但不足三年),某程度令意欲沽貨的賣家,為求最少平手離場,開價會以買入價加一成作為指標,而這個指標就如股票般,掛高十格出貨,與市價脫鈎,最終賣盤不成,惟有等SSD三年限期一過,始在市場沽貨,屆時沽貨價,就是買入價。

用最近兩宗劏房之城環海東岸拍賣為例。本月初環海再有一夥單位公開拍賣,單位實用194呎,業主2015年10月407萬元買入,單位開價440萬較業主購入價高出33萬元或8%,扣除傭金及雜費等開支,實際獲利甚微,惟最終流拍告終。上月10日首宗環海東岸單位拍賣,實用230呎,開價528萬元(較買入價487萬高8%),同樣零承接流拍。

統計自2016年1月至今年9月,近三年間一手新盤成交共4.7萬宗成交,涉資6,129億元,而二手則錄10.8萬宗成交,涉資8197億元。換言之,過去近三年未過SSD辣招期的單位數目,合共有15.5萬個,涉及金額1.43萬億元。

目前樓價實際已返回今年首季水平,樓價越跌,上述SSD綁死的萬計貨源,很大程度就如股票的蟹貨般,有實力的死揸到尾;沒實力不想輸錢的,只能在市場以「平手價」出貨;沒實力且心急套現的,就只能以真正市值沽貨,輸一成只是基本盤,隨著市價越跌,其虧損幅度亦將以兩成至三成計算。

過去發展商賣樓,會計以三年樓價升值溢價作為開價指標,因此開盤價一般高同區二手兩三成。在目前經濟下行、貿易戰陰霾因素及三年不能沽的心態下,買家由昔日樂於接受三年溢價,變成要有三成折讓價,才會妥協。

這種落差,是發展商暫時未能接受的現實,但隨著貨尾累積、空置稅徵收、中資地產商「平價」促銷,目前的樓市死亡漩渦,才剛剛起動,但最快沒頂、落入死亡中心圈、不能自脫困境的,相信是近年以呎價兩、三萬元以上買入的劏房,以及用呼吸Plan上車、續捱貴息卻未能轉至銀行上會的物業。

如果最後整體樓價高位跌三成的話,劏房跌幅最少達五成,而用呼吸Plan高成數按揭的買家,未能由發展商財仔轉回銀行按揭,投降輸一半是常識吧。

P.S.:CCL最新報183.7,按周跌0.58%,距離年底預測目標135,還要多跌26.5%。

連同今篇,年底前還有八個周日,未來八篇決定全部寫樓,大家不妨畀嚇意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
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