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2018年12月9日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月9日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月9日


趣BLOG BLOG:車位跌完四成 會跌多三成 - 股榮
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嘉湖山莊車位今年熱炒,升得急亦跌得快。資料圖片



執筆之時,龍床盤菁雋即將開售,有機會成為首輪開售捧蛋的新盤。今年中樓市之癲,不單豪宅、藍籌屋苑及居屋日日破頂,甚至炒起凶宅、劏房以至車位及工廈,質素越差、升幅越大,越垃圾越是寶,非理性亢奮的結局,是資產價格及收益回報回復正常。

有網友想問車位市場,明年會否輸得慘烈。答這問題前,先統計一下過去8年車位癲況。自2010年起,當住宅買賣受辣招及逆周期影響下降之際,一手及二手住宅車位買賣開始轉趨活躍,年均成交超過8,000宗,2010年全年錄8,092宗成交,合約總值33.78億元,平均每個車位值42萬元;去年全年一二手車位登記約9,291宗,宗數未見急增,惟成交總值合共161億元,平均每個車位值173萬元,7年間升值3倍,同期樓價指數升幅約1.6倍,憑甚麼車位較住宅有多一倍升幅,是單純「剛需」抑或只是炒家新戰場?

出得嚟行,預咗要還。當樓價回調之際,非必需品的車位回調壓力更大、跌幅更勁、速度更快。至於輸蝕程度,要視乎入市價及租金水平。嘉湖山莊美湖居一個雙號車位,剛以91萬元售出,較4個月前造價167.5萬元大跌46%,為屋苑車位今年首次跌穿100萬元。嘉湖今年以來共錄得逾110宗車位成交,造價全逾110萬元,其中約34宗成交價逾150萬元。



租金回報低過3厘不值博
嘉湖目前車位月租介乎2,500至3,000元,用中間數2,750元計算,每年租金收入3.3萬元。91萬元車位,租金年回報是3.4厘,而150萬元的車位,租金回報率是2.2厘,167.5萬元的車位,租金回報更不足2厘。

另一個今年喪炒車位屋苑金獅花園,一個L4雙號車位剛以85萬元沽出,同層一車位今年7月曾以152萬元成交,5個月大跌44%。用目前市值每月租金2,200元計,85萬元車位,租金年回報是3.1厘,而152萬元車位,租金回報率是1.7厘。

其他熱炒屋苑車位如富豪花園、豪景花園及麗城花園,最新成交價較今年新高價分別跌了45%、35%及34%。跌得急,一切都是計錯數的問題。昔日車位回報,最低亦有4厘,最新銀髮債券保證回報有3厘,所有資產投資回報低於3厘,風險已大於回報不值得,更何況是2厘甚至更低的回報都買,與倒錢落海沒有分別。當然,有人會話可以年年大幅加租,令租金回報提高,但事實是否如此美好,近月的樓價調整,已經潑下一盤冷水。

近兩個月個別地區如將軍澳,車場租金回落超過一成,加租變減租,令原先計錯數的回報,跌至更不合理低水平。如果大家不幸高價買入,年收回報僅2厘,可以做定心理準備,此車位未來一年要提升至年回報4厘,才可能易手,在租金不變的情況下,車位價會跌一半。

如果租金下調一成甚至兩成,要有4厘回報的話,用嘉湖山莊的例子,租金跌一成,車位賣74萬始有4厘回報。如果租金跌兩成,車位賣66萬才享4厘回報。嘉湖最新車位自高峯劈足四成至91萬元,要跌多三成始值博。

樓市轉勢,長實樓神趙國雄開腔指個人意見,認為樓市下行無可避免,估計明年樓價最多跌兩成,其中納米樓更跌三成。翻查過去十多年剪報,樓神一般唱好不唱淡,就算是睇跌,都保守地用一成波幅來形容,今次雖則以個人名義,但難免令人聯想到是長實甚至超人意識形態。4年前長實賣大埔嵐山,成為劏房納米樓的開山鼻祖,4年後樓神估劏房跌三成,算是劏房爆煲的最大諷刺。當劏房跌價三成,車位冧價五、六成,亦是不正常中的正常。

P.S.:CCL連跌10周逾5%,最新報176.8,按周跌0.33%,距離年底預測目標135,還要跌多24%。年底前還有三篇,大家不妨畀嚇意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
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