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2019年12月22日 星期日

置業安居 - 曾淵滄 2019年12月22日

2019年12月22日



啟德一新盤首日銷售不算熱烈,首批單位228伙,賣出約六成,買家觀望氣氛很濃,主要原因是目前香港樓價整體而言,是在調整中,目前的中原城市領先指數與今年中的高位比較,下跌了5%。

過去10多年中原城市領先指數出現過多次的調整,2008年、2011年、2013年、2015年、2018年及目前的調整, 調整次

數雖多,但是每次調整幅度都不大,平均也不超過10%。而且,每次調整後,指數又再創新高,這與1997年至2003年的調整大不同,當年的調整,是一路向下跌,只在1998年至2000年之間出現過反彈,而反彈回升也沒有能力突破1997年的高位,最終於2003年見底,總跌幅達70%,實在驚人。

從2008年至今的6次調整,樓價始終只能說是牛市的調整,而1997年至2003年則是名符其實的熊市。過去11年的牛市調整與1997年至2003年的大熊市有甚麼根本上的分別?有的,分別極大,不論是需求或是供給都有巨大的分別。先談供給,1997年回歸前,港英政府最後一位總督彭定康(Chris Patten)用了幾年的時間,尋找到可以興建85萬個住宅單位的土地,但是,他沒有在回歸前釋放這些土地到市場,人為地製造供不應求的土地政策。

當然,他之所以這麼做,其中一個原因是,《中英聯合聲明》規定港英政府每年只能推出50公頃的土地,理由是當時的中國政府,擔心港英政府回歸前把土地賣光,然後把錢帶回英國。土地供應不足,是1997年樓價泡沫化的主因,1997年回歸後,董建華的「八萬五」,基本上,土地供應就是原自彭定康留下來的,足以興建85萬個住宅單位的土地,董建華原本打算分10年興建,每年建8.5萬個單位,10年恰好用盡這些土地,結果土地供應過時,就把已經泡沫化的樓價打沉了。

1997年之前,香港沒有限制炒樓,沒有甚麼額外印花稅等等辣招。因此,不少人在超過自己的能力範圍之炒樓,一口氣買下多個單位炒作,以他們的收入,根本供不起這麼多單位。當時,不少人每月供樓的負擔是他們工作收入的兩三倍,靠銀行儲蓄來供樓,一旦銀行存款用完了,就無力供樓,成為銀主盤,強制拍賣,價格就一瀉如水。再加上從2000年至2003年,全球漫長的經濟衰退,而香港在2003年發生了沙氏(SARS),使到衰退年期再延長多一年,連續4年的衰退,樓房的購買力全失,飯碗不保,自然不買樓。當年的這些事,從2003年開始就沒有再出現。

原文刊於634期《iMoney Wealth》置業安居。
2019年12月22日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com