啟德一新盤首日銷售不算熱烈，首批單位228伙，賣出約六成，買家觀望氣氛很濃，主要原因是目前香港樓價整體而言，是在調整中，目前的中原城市領先指數與今年中的高位比較，下跌了5%。
過去10多年中原城市領先指數出現過多次的調整，2008年、2011年、2013年、2015年、2018年及目前的調整， 調整次
數雖多，但是每次調整幅度都不大，平均也不超過10%。而且，每次調整後，指數又再創新高，這與1997年至2003年的調整大不同，當年的調整，是一路向下跌，只在1998年至2000年之間出現過反彈，而反彈回升也沒有能力突破1997年的高位，最終於2003年見底，總跌幅達70%，實在驚人。
從2008年至今的6次調整，樓價始終只能說是牛市的調整，而1997年至2003年則是名符其實的熊市。過去11年的牛市調整與1997年至2003年的大熊市有甚麼根本上的分別？有的，分別極大，不論是需求或是供給都有巨大的分別。先談供給，1997年回歸前，港英政府最後一位總督彭定康（Chris Patten）用了幾年的時間，尋找到可以興建85萬個住宅單位的土地，但是，他沒有在回歸前釋放這些土地到市場，人為地製造供不應求的土地政策。
當然，他之所以這麼做，其中一個原因是，《中英聯合聲明》規定港英政府每年只能推出50公頃的土地，理由是當時的中國政府，擔心港英政府回歸前把土地賣光，然後把錢帶回英國。土地供應不足，是1997年樓價泡沫化的主因，1997年回歸後，董建華的「八萬五」，基本上，土地供應就是原自彭定康留下來的，足以興建85萬個住宅單位的土地，董建華原本打算分10年興建，每年建8.5萬個單位，10年恰好用盡這些土地，結果土地供應過時，就把已經泡沫化的樓價打沉了。
1997年之前，香港沒有限制炒樓，沒有甚麼額外印花稅等等辣招。因此，不少人在超過自己的能力範圍之炒樓，一口氣買下多個單位炒作，以他們的收入，根本供不起這麼多單位。當時，不少人每月供樓的負擔是他們工作收入的兩三倍，靠銀行儲蓄來供樓，一旦銀行存款用完了，就無力供樓，成為銀主盤，強制拍賣，價格就一瀉如水。再加上從2000年至2003年，全球漫長的經濟衰退，而香港在2003年發生了沙氏（SARS），使到衰退年期再延長多一年，連續4年的衰退，樓房的購買力全失，飯碗不保，自然不買樓。當年的這些事，從2003年開始就沒有再出現。
原文刊於634期《iMoney Wealth》置業安居。
2019年12月22日 舊文
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