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2020年4月12日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2020年4月12日

趣BlogBlog - 股榮 2020年4月12日


滙豐小股東權益大聯盟,背後有「Loop Loop Loop大法」,即靠借私人貸款買滙豐收息、最終達致無本生滙豐的「插曲」。但所有投資產品沒有必勝之術,無論計算如何精密,凡牽涉到槓桿投資,結局多數慘淡收場。1998年有諾貝爾經濟學家有份參與的長期資本投資(LTCM)破產、2008

年雷曼將高槓桿次按房貸包裝成金融產品,最終爆煲收場。

滙豐小股東權益大聯盟,背後有「Loop Loop Loop大法」。資料圖片

過去十年受全球量寬刺激,本港樓市亦成為部份人最好投資工具,一變二、二變四、四變八,將早年物業加按、套出新資金再投資另一物業,辣稅變相綁死三年,物業估值更上層樓,然後再加按另覓新物業,出租物業足以抵銷供樓開支,令這套儲磚頭方程式延續下去。

槓桿、槓桿、再槓桿,樓市Loop Loop Loop經歷黃金十年後,今年在武漢肺炎下,魔法亦恐怕幻滅,而未能去槓桿(Deleverage)的投資者,亦將會相當慘淡。

每項物業都要繳交差餉,近年差餉多獲寬減,根據差估署向立法會提交的資料,全港首十名獲最高寬減差餉人士,合共持有38,287個物業,上年度要繳交19億元差餉,並獲寬減2.2億元。而隨後90個大戶,合共持有39,412個物業,平均每位持438個物業,去年度平均交差餉逾2,000萬元。



頭十位持重貨人士,一般相信是上市公司機構名義。交差餉最多不等於獲寬減最多,亦不意味擁有最多物業。例如,獲寬減第二多的人,減免差餉金額約2,800萬元,但年內卻要為4,843個物業繳交6.71億元差餉;而獲減免最多的首位,涉及金額達8,200萬元,但其年內只交3.572億元差餉,這估計與物業性質有關,例如可能較多是車位。

太平盛世時,高槓桿投機活動,亦予人穩陣包賺的錯覺,例如近數年富豪愛買的高息債,以孖展買入內房股,坐享逾10厘息回報,押注中共不會讓內房破產信念;但隨住疫情令全球股債雙殺,債價急挫致富豪補倉不及,最終一鋪輸清,內房未破產,但自身已輸身家。

同樣地,近日最受地產界注目的一單新聞,是有位「居屋樓神」大部份物業淪銀主盤,當中包括車位及住宅。該人士2000年斥154萬元購入筲箕灣愛蝶灣三房單位,2010年再買多間愛蝶灣兩房戶,隨住單位升值,不排除將物業加按再加按,2013年斥1,070萬元再掃將軍澳天晉II,及後再掃入三個車位,涉資234萬元。好景不常,居屋樓神手持物業、車位先後變銀主盤,愛蝶灣兩房戶去年已賣出,目前僅持有愛蝶灣最初購入的物業未賣。

誠如首富李嘉誠金句,「買樓自住,供得起沒問題」,但樓價急升,單位成為部份人眼中的ATM,按完又按,令自住性質變質。銀主盤未來會成為地產版想見的主角,而且一出現就經常打孖嚟,因為業主一變二、二變四,最終卻可能歸零。

凡事太盡,緣份定必早盡。
股榮
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