《品中資－羅國森》房是住的，內房股是炒的，優質內房股是收息的
《品中資－羅國森》房是住的，內房股是炒的，優質內房股是收息的
《品中資》早前我翻看過去的品評時，發現對上一次談到內房股，原來已經是兩年前的事。
當時品評的標題是：《內房用來住但內房股是用來炒》。
心水清的朋友應該想到，
我的首句是呼應國家主席習近平要求大家不要炒樓而寫的，至於後
面那句，則是總結我多年投資內房股的經驗後有感而發的。
為甚麼內房股是用來炒？有炒過的，當然對這句說話很有共鳴。無他，因為內房股的波幅夠
大，即使優質的內房股，近年股價大多都是有波幅，冇升幅，甚至只有跌幅。
有跟開本欄的讀者應該知道，過去我其中一隻愛股就是內房一哥中國海外（００６８８）（
下稱中海），因為她的財政狀況最健全，又是國企身份，容易獲得貸款。而且，她是全國性的發
展商，不會太側重某一個地區。唯一缺點是地產項目只集中住宅，欠缺商場和寫字樓項目而已。
即使如此，過去兩年，中海的股價仍然十分不濟。２０１９年底股價仍然企在３０元之上，
但過去年半左右，股價跌了大約四成。但其實，這兩年中海的業績一點都不失禮，即使盈利不再
高增長，但仍有溫和升幅。在如此高基數的前提下，這個增長絕對有交代了。
我再翻看中海過去幾年的股價走勢圖，現價其實等於２０１７年前的水平；即是說，你在
２０１７年買入中海作長線投資，到今日可能仍輸錢。
不過，話得說回來，原來中海的股息率十分不俗。根據《經濟通》的資料，中海的往績息率
是６﹒５％，預測息率更高達７﹒５％。即是持有中海，不要期望可以賺價，但賺息還是可以的
。
也因此，大家今日見到我的品評標題就更新為《房是住的內房股是炒的優質內房股是收息的
》這麼怪了。
＊地產蓬勃發展期過了一半＊
「房地產業已經逐步成為國家的經濟支柱行業，隨著國家現代化和城市化的進程，國民收入
不斷增長，以及投資和消費需求的改變，將使內地房地產市場逐步向可持續、穩定、理性方向發
展。內地房地產業正處於發展的黃金周期；從長遠看，內地房地產市場會有３０年左右的蓬勃發
展期，但會出現發展不平衡，一些城市會出現不同程度的波動和調整，個別城市會局部過熱，而
依靠全國性戰略布局和擴大商業地產可以控制和平衡市場周期性的風險。」
還記得以上的一番話嗎？這是中海管理層在２００７年中期業績報告中所說的，因為她代表
了我對內房股的整體看法，所以我再次撮錄給大家重溫。
今年是２０２１年，即距離２００７年已經過了１４年，也即是內文所說３０年蓬勃發展期
的一半左右。理論上，現在應該仍是內地房地產市場的高增長期，但如果大家看到內房股的股價
表現，就肯定不會有這個感覺了。
我一向認為，內房股是一個很有前途的板塊，因為內地房地產市場才剛開始改革，加上國民
收入不斷上升，未來的發展空間將會很大，但奈何購買物業的金額龐大，發展周期又較長，往往
實用價值和投資價值會混和起來，從而形成地產泡沬；但中央為了民生著想，會傾向介入調控市
場，結果加大了地產公司的經營風險，再而加劇這類股份股價的波動性。投資者面對這種情況，
也會感到無所適從。
因此，從投資角度，我一向只建議大家選一些規模較龐大，以全國性發展為目標，最重要是
住宅和商業物業並重的公司，而符合以上標準的內房股就只有中國海外和華潤置地
（０１１０９）。
到這一刻為止，我當然要認同，我當日偏愛中國海外，而忽略二哥華潤置地是錯的；正正因
為華潤置地的地產項目更平均，既有住宅，也有寫字樓和商場，也是全國性的發展商，所以，她
的業績比中海有過之無不及，而從股價看，她更跑贏了中國海外。
事實上，她是少數過去幾年股價有升幅的內房股，還有一隻是最新染藍的龍湖地產
（００９６０）。關於這隻股票，日後有機會再跟大家品評。
＊三條紅線困擾內房股＊
而內房股的前景，轉捩點肯定是去年內地監管部門對房企的「三條紅線」要求。所謂三條紅
線，是指扣除預付款項後的資產負債比率不得大於７０％（衡量舉債能力），而淨負債比率不得
大於１００％（衡量整體償債能力），最後就是短期現金要大於短期負債的１００％（衡量短期
償債能力）。
如果三項「壓力測試」都未能過關，就不能再增加負債，如果三項都可以過關，才可以增大
負債規模１５％。
這個所謂「三條紅線」的措施，對於一向負債偏高的內房股，可以說是緊箍咒。近期圍繞中
國恆大（０３３３３）的一連串負面消息，說到底都是因為這「三條紅線」而來，因為恆大現時
是三條紅線都觸碰了。如是的話，唯一解救方法就是靠自有資金去還債。
但用了自有資金還債，又可能影響日後買地的本錢，或者銀行對妳還款能力的評估。而且，
房企也要求神拜佛，已建╱在建的樓房可以輕易賣出去，因為賣不到樓，又何來自有資金。
因此，最近兩年，大部分負債高企的內房股，千方百計在做的就是減債。這一項政策直接影
響了未來房地產市場的競爭格局，因為這會阻擋高槓桿房企的擴張途徑，中小型房企再難快速上
位，而房地產行業也會加快汰弱留強。也因此，大家要炒內房股，最好也選優質的，否則，風險
可能高得難以想象呢！《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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