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2021年11月18日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2021年11月18日

胡國威專欄 - 胡國威 2021年11月18日


胡國威專欄|解讀東湧配電站地皮流標!
胡國威專欄|解讀東湧配電站地皮流標!
早前港鐵「東湧配電站上蓋」流標收回,跟當下樓市仍舊火熱的氣氛拼湊起來,看似很矛盾。以前地皮流標,定當成為財經版覆蓋的大新聞,因為連發展商也不願意出高價來投地,是否反映他們不怎麼看好後市,隨之而來,樓市要迎來

一段調整期? 今次流標對樓市有沒有相同啟示?

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地皮流標,反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說,財團只願用低價格來買入;港鐵卻堅持高價。正如我們在二手市場買樓,買賣雙方各持己見、僵持不下,大家陷入買賣拉鋸的狀態,沒有一方願意作出讓步,最終談判拉倒,大家談不攏便散水離場。

明明這幅佔地15.5萬呎、可建樓面94萬呎、預計可以興建1,400至1,800個單位的住宅地皮,論項目規模理應可以好好剪裁,是發展商投地選項,但何以發展商只願用低價買入? 明明這幅地也有五大財團入標,而這五份標書的背後,也代表一群班精英在精密計算及部署,若這幅地真的是發展商的囊中物,為何沒有一份到價的標書?

市場解釋地皮本身有潛在缺陷。毫無疑問,這幅「配電站」用地,其西北面固然會被「映灣園」、「東環」等二手屋苑阻擋海景;當政府大舉在東湧填海造地下,就連東北面僅餘的一絲海景也會被削。按規劃大綱,日後「配電站」前方至少有七幅用地劃作租住公屋及居屋,建屋高度95至140米,實在難有任何海景優勢可言。

更重要,政府在東湧東造地後所釋出的私樓供應,保守估計有15,100個。財團想選擇真正的臨海地皮,未來起碼有十幅;想選擇鐵路上蓋,日後「東湧東站」毗鄰「綜合發展區」也有兩個。昔日港鐵招標項目大受歡迎,全因位置在鐵路站口之上,因為鐵路優勢是銷情保證,令財團在極高分紅下也要跟港鐵合作;但今次項目卻截然不同,非真正的鐵路項目。

由現時的「東湧站」步行前往「配電站」起碼需時20分鐘,就算距離日後「東湧東站」也要步行十多分鐘,與其要用高價來投港鐵項目,同時又要受制於分紅條款等不確定性,反正日後還有其他供應選項,何不明刀明槍地在政府招標市場上搶個痛快?

賣方固然不會有如此想法。尤其在地皮流標後,政府是這樣回應的:「截至本年第三季,今年私人房屋用地供應可提供13,700個單位,已超過全年供應目標12,900個。」反正口袋內可釋出的短期供應有限,今年又已完成推地工作,現在閒著坐都可以,亦大可把東湧用地推出試試市場水溫。當然這個推地量是否真能滿足一手需求? 這是另一個話題。數字反映,過去五年香港平均一手吸納量是17,522個。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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