胡國威專欄｜解讀東湧配電站地皮流標!
胡國威專欄｜解讀東湧配電站地皮流標!
早前港鐵「東湧配電站上蓋」流標收回，跟當下樓市仍舊火熱的氣氛拼湊起來，看似很矛盾。以前地皮流標，定當成為財經版覆蓋的大新聞，因為連發展商也不願意出高價來投地，是否反映他們不怎麼看好後市，隨之而來，樓市要迎來
一段調整期? 今次流標對樓市有沒有相同啟示?
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地皮流標，反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說，財團只願用低價格來買入；港鐵卻堅持高價。正如我們在二手市場買樓，買賣雙方各持己見、僵持不下，大家陷入買賣拉鋸的狀態，沒有一方願意作出讓步，最終談判拉倒，大家談不攏便散水離場。
明明這幅佔地15.5萬呎、可建樓面94萬呎、預計可以興建1,400至1,800個單位的住宅地皮，論項目規模理應可以好好剪裁，是發展商投地選項，但何以發展商只願用低價買入? 明明這幅地也有五大財團入標，而這五份標書的背後，也代表一群班精英在精密計算及部署，若這幅地真的是發展商的囊中物，為何沒有一份到價的標書?
市場解釋地皮本身有潛在缺陷。毫無疑問，這幅「配電站」用地，其西北面固然會被「映灣園」、「東環」等二手屋苑阻擋海景；當政府大舉在東湧填海造地下，就連東北面僅餘的一絲海景也會被削。按規劃大綱，日後「配電站」前方至少有七幅用地劃作租住公屋及居屋，建屋高度95至140米，實在難有任何海景優勢可言。
更重要，政府在東湧東造地後所釋出的私樓供應，保守估計有15,100個。財團想選擇真正的臨海地皮，未來起碼有十幅；想選擇鐵路上蓋，日後「東湧東站」毗鄰「綜合發展區」也有兩個。昔日港鐵招標項目大受歡迎，全因位置在鐵路站口之上，因為鐵路優勢是銷情保證，令財團在極高分紅下也要跟港鐵合作；但今次項目卻截然不同，非真正的鐵路項目。
由現時的「東湧站」步行前往「配電站」起碼需時20分鐘，就算距離日後「東湧東站」也要步行十多分鐘，與其要用高價來投港鐵項目，同時又要受制於分紅條款等不確定性，反正日後還有其他供應選項，何不明刀明槍地在政府招標市場上搶個痛快?
賣方固然不會有如此想法。尤其在地皮流標後，政府是這樣回應的：「截至本年第三季，今年私人房屋用地供應可提供13,700個單位，已超過全年供應目標12,900個。」反正口袋內可釋出的短期供應有限，今年又已完成推地工作，現在閒著坐都可以，亦大可把東湧用地推出試試市場水溫。當然這個推地量是否真能滿足一手需求? 這是另一個話題。數字反映，過去五年香港平均一手吸納量是17,522個。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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