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2021年11月2日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月2日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月2日


談談地產的投資屬性:(一)稀有性
雖然內地的領導人不斷提醒人民,房子的用途是拿來住,而不是拿來炒,但社會上的資金卻依然源源不絕地流向房地產市場。為此,政府推出了很多抑遏手段,希望扭轉這種趨勢,但一樣成效不彰。究竟是甚麼令到社會上的人都這麼熱衷於地產投資呢?在跟著的一系列

文章中,我會逐一談談地產的投資屬性。今日首先談談地產的稀有性。

如果單看使用價值,一枚「黑便士」的郵票,既不能用來寄信,又不能用來吃,拿來燒也產生不了多少能量;然而,這樣一枚已經過期的郵票,卻可以在市場上覓得數以百萬美元計的交換價值。原因是世上剩下來的黑便士郵票所餘無多,它的吸引力源於它的稀有性。

另一方面,空氣雖然很有用,沒有空氣我們會沒法生存下去,然而,空氣四處都有,只要張開嘴巴,就會從四周湧入口中;所以世上的空氣很難可以換到錢。這證明了投資對象的稀有性遠比它的使用價值重要。

美國小說家馬克吐溫,對地產的稀有性有很深的闡述。他說,要趕快抓住更多的土地,因為上帝已經停止製造。現實是除了上帝之外,誰也沒法創造出更多的土地。人類自以為懂得填海造地,但填海也得填在上帝造出來的海床上。其他星球上雖有地,但它們要麼太遠,要麼就是缺乏適合人類生活的環境。而隨著地球上的人口不斷增加,地球的人均面積不斷減少。這代表土地的稀有性也在不斷增加。當一件商品的稀有性在不斷增加的時候,它的交換價格亦會不斷增加。

人類掌握的科技知識會不斷增長,人類的生產力自然亦會跟著提升。所以,凡是人類能夠製造出來的商品,其價格都是越來越低的。早期的手提電話,要幾萬元一部,現在一部幾百元的手提電話,功能也比以前的「大哥大」強。因此,凡是人類能夠生產出來的東西,都是沒有投資價值的。人類沒法製造另一個地球,所以地球上的土地大都有投資價值。

地產投資者必須知道,值得投資的是土地,而不是土地上的樓。樓是人建築出來的,人類的建築能力會越來越高,建築成本會越來越低,所謂建築費越來越高,只是通脹所造成的假象。因此,建築費佔樓價比重高的樓是不值得投資的。因為隨著樓齡的老化,建築物會變得越來越殘舊,所以樓價中的建築部分是需要折舊的。樓價中會升的部分是它的土地組成部分。

在樓價高的地方,如香港、倫敦、紐約、北京等城市,樓價中的土地組成部分比建築部分來得高,所以它們中會升的部分多,會跌的部分少。但如果買了落後地區的樓宇,樓價中地價少,建築費高,那就變成樓價中會升的部分少,一定會跌的部分多。所以,投資地產切忌貪平。

談談地產的投資屬性:(一)稀有性
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