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2021年12月28日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2021年12月28日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2021年12月28日


熱愛磚頭│分享明年內房投資操作(李紫晶)
熱愛磚頭│分享明年內房投資操作(李紫晶)


只要能夠提供現金流,手持的物業便能提供未來投資的資本。

上期談到明年是重整內地房產投資組合的有利時機,有資金壓力的朋友可趁機減磅,沒有資金壓力的也可以較少差價換馬,優化資產組合。由於每位投資者的情況

不同,很難具體說明如何操作,因此紫晶今次分享自己的明年操作,希望有點參考價值,幫助讀者朋友思考如何優化組合。

美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。

紫晶現時持有兩個大灣區物業:一個在佛山;一個在珠海,兩個物業沒有借貸,均打算作為長線投資。由於「房住不炒」的政策所限,之前把短炒為目標的物業賣掉後已沒有打算再短炒,未來投資以長線為主。由於現時沒有資金壓力,所以明年將採取穩中求進策略,在適當時候加注。

確保持有物業提供現金流
具體操作如何?首先是確保持有的物業能提供現金流,哪怕現金流不多,還是較空置等升值好得多;只要能夠提供現金流,手持的物業便能提供未來投資的資本。相反,沒有現金流的物業卻是再投資時的負累,加大投資後的風險。

慶幸現時持有的物業是帶裝修,珠海的物業位於新區核心中央位置、佛山的物業在地鐡站旁邊,現時的市價比兩年前購買時仍有一成多升幅,相比同期朋友購買的中山物業有兩成跌幅已好了許多。因此,不厭其煩的提醒讀者,在內地置業,適宜採用由上而下的選樓策略,先揀有GDP及人口增長、有產業帶動的城市,再在城市內選擇核心的地段或有基建鐡路項目的小區。

佛山的物業出租非常容易,現時租金回報約4.25厘。珠海物業尚未收樓,但日後打算作短期出租用途(類似Airbnb形式),一來可以渡假自用;二來回報可高於長租的收益,同時因為有房務打理,房子損耗較少。

處理好現時的物業後,便可以為未來投資作準備,這可分為資金部署和找尋標的物兩方面,部份資金來源可考慮將手持物業按揭套現,但必須先考慮套現後及再作物業投資前,要如何運用這筆資金。前提是這筆資金運用必須靈活,可以隨時拿出來買樓,風險也不能太高。如果跟香港銀行申請港元按揭,還要考慮滙價風險及較高昂的手續費。

以明年中央略為寛鬆的貨幣政策下,買入中國國債ETF較為可取、其次是分注買入REITS或股票指數ETF。內地銀行的按揭計劃現時息率約5厘,香港銀行約3厘但手續費昂貴,大家務必要將支出計算清楚。

了解國策及城市規劃最重要
最重要的一環是選擇標的物,深入了解國策及目標城市的未來規劃,可說是比親身看樓還重要。以紫晶手持的都是二線城市物業的佈局來看,如再下一城,首選深圳這類一線城市。相反,如讀者朋友手持一線物業,以中央打壓一線以扶助周邊二線城市的做法,適合在二線城市分散投資。

說回紫晶的目標──深圳,今年9月中央公佈擴大前海合作區範圍,面積由14.92擴展至120.56平方公里,南至蛇口及大小南山片區、北至會展新城及海洋新城片區、機場及周邊片區、寶安中心區及大鏟灣片區。同時,前海合作區亦擴大開放內容,包括服務貿易、服務業、金融業、法律事務等領域將對港澳開放,可以說這是未來港澳增長引擎所在。

現時尚未通關,難於考察,但網絡資訊發達,還有很多方法可掌握市場動向。其中一種可以推介讀者的做法是定期到「阿里法拍網」瀏覽,此網站提供大量物業拍賣資訊,包括初步估價、拍賣後還會提供叫價次數、成交價、圍觀人數等反映市場熱度的資料。此外,網站不時會有較市價低兩三成的成交,如果勤力做功課,不難發掘到一些吸引的項目。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com