說樓解按 - 王美鳳 2021年12月6日
為何平均按揭年期延至27.8年？
根據金管局的住宅按揭最新數字，銀行批出之平均按揭年期已約近28年，創下紀錄以來最長年期；事實上，按揭年期在近20年出現延長趨勢，20年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年，再逐步增加至現為27.8年，反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加，原因為何？
近10年樓價上升1倍，但10年來家庭月入中位數升幅僅達30%，人工上升速度追不及樓價升幅，置業供款能力降低下，拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額，借款人一來可減輕每月供樓負擔，二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，即較易獲銀行批出按揭。
以現時平均按揭額約500萬元及現時按息計算，選用20年還款期之每月還款額約$24,035，若改以選用30年還款期，每月供款額即降至$17,160，減幅達29%。既然供樓金額降低了，借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率。壓力測試自2010年8月推行，其後再幾度提高要求，若想較易通過壓力測試，若非提高還款能力，又或降低按揭金額，延長按揭年期便是其中一個方法。同樣以上述500萬元按揭額為例，買家屬於首次置業作自住，若要符合壓力測試，假定息率上升3厘後之供款佔月入不可超於60%；買家月入$50,000，若選用20年還款期，壓力測試下之供款佔月入已達69%，超出了上限；但若然將按揭年期延長至30年，壓力測試下之供款佔月入便降至57%，可成功通過壓測。
除了較易通過供款壓力測試，不少用家亦希望供樓輕鬆一點，因而選用30年還款期。事實上，雖然按揭以息隨本減的方式運算，較長還款期的累積利息會較多，但在低息環境下，尤其開首數年之利息相差並不很大，同樣以上述例子及息率不變以便參考，選用30年期之首5年按揭利息較選用20年期只是多出約$16,000。不過，息率確是有機會上下調整，用家應按自身情況去考慮。
作者為中原按揭經紀董事總經理
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