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2022年3月22日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年3月22日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年3月22日


熱愛磚頭│沿基建買樓 要追蹤兩類消息(李紫晶)

熱愛磚頭│沿基建買樓 要追蹤兩類消息(李紫晶)



紫晶現時房地產投資,主要是尋找因基建而出現價值重估的地區。

上星期提到本港住宅租金回報率不吸引。有朋友問紫晶是否看淡香港樓市,如果只是買樓收租,答案是「係」,但收租只是其中一種投資目標。點

差的市況亦有賺錢機會,用股市的說法便是Beta值不吸引,便追求Alpha值。在樓市便是揀選有升值潛力的目標,賺取跑贏大市的回報。

美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。

我一直相信,不是買好股便可贏錢,買質素差的細股便一定輸。要看的是入市點及出市點。只要買入點高過賣出點,買騰訊(700)可以輸;相反,買莊家股也可以賺。我們要計算值博率、發生的概率以及預測錯誤時的應對策略。

紫晶現時房地產投資主要是尋找因基建而出現價值重估的地區。去年的施政報告提出「北部都會區」的構思成為政府現時最優先的發展策略,連「明日大嶼」亦已經讓路。「北部都會區」是指新界北部由西至東天水圍、元朗、粉嶺/上水一帶。這個地帶擁有多個跨境陸路口岸,已被定性為促進港深融合發展的最重要地區,將會是未來20年本港人口增長最活躍地區。

「北部都會區」面積超過300平方公里,包括元朗區(144.3平方公里)和北區(168平方公里)兩個地方行政區,大概等於全港27%面積。計劃提供92.6萬個住宅單位,讓250萬人居住,等如全港三分一人口。今後房地產的投資機會主要在這個地方。過去數月,多家發展商已積極買地或申請起樓,反映未來潛力之大。

北部都會區包括天水圍、元朗、粉嶺/上水3個現有新市鎮以及7個新發展區。7個新發展區是位於元朗的①元朗南及②洪水橋/廈村;位於粉嶺/上水的③粉嶺北、④文錦渡、⑤新界北新市鎮。而⑥新田/落馬洲及⑦古洞北在天水圍、元朗以及粉嶺/上水的中間位置。

現時規劃興建的新田及古洞站,會將東鐵及西鐵兩條路線在北部都會區連接起來,令整個九龍+新界的鐵路網由U形變為O形,南北兩面都可無縫連接,形成全港最大的閉環鐵路網絡,紫晶認為新田及古洞站是今後本港房地產最具潛力的地點。

鐵路規劃新聞要睇實
根據政府規劃,這7個新發展區的交通將有翻天覆地轉變。最快有鐵路連接的是古洞北(2027年通車)、洪水橋/廈村(2030年通車)。至於接駁錦上路與古洞之間的凹頭、牛潭尾、新田3個鐵路站要在2034年才落成。元朗南、粉嶺北、文錦渡及新界北新市鎮的交通基建仍處於概念性規劃階段,落實遙遙無期。

其實,香港鐵路發展近年進度大幅落後。2014年政府公佈的《鐵路發展策略2014》提出7條鐵路線,規劃直至2031年的本港鐵路網絡擴展方向。然而,7條鐵路線的建議落實時間全部落空,現時只有北環線及古洞站、洪水橋站、東湧延線(2029年竣工)、屯門南延線(2030年通車)落實有期,其餘東九龍線、南港島線﹙西段﹚、北港島線亦只聞樓梯響。

因此,若以基建作為房地產投資的依據,便要持續跟進兩類消息。首先是追蹤鐵路規劃的新聞。例如近期盛傳東九龍線的路線可能更改,北港島線更可能無疾而終,所以即使知道有新鐵路規劃的意向,也不能匆忙入市,最重要是留意正式規劃的公佈以及基建的施工與竣工日期。否則基建有變,便得不償失。

由於北部都會區是港深融合發展的重地,得到中央政府及深圳政府的加持,紫晶相信北部都會區的鐵路基建撻Q機會甚微。

發展商動向潛力指標
第二個要追蹤的消息是發展商的動向。如果鐵路提出規劃後,有發展商真金白銀在附近進行收購或買地,成事機會率便大大增加,因此,要留意發展商在潛在目標區域的動向。

以古洞為例,去年4月古洞北第一幅住宅官地招標。新地(016)以破紀錄的86.14億元投得,成為賣地紀錄中最昂貴的新界地皮。每方呎樓面地價超過7,100元。3個月後,會德豐地產以41億元奪得另一幅古洞住宅地皮,每呎樓面地價再破紀綠升至8499元,較新地投地的呎價高出18.3%。嘉里建設(683)亦不甘後人,在1個月後斥資約5億元購入古洞北17幅農地,相信未來將申請改劃興建住宅。

除了古洞外,新田站周邊亦有地產商的身影。又是新地出手,夥拍稀客置地(罕有興建住宅)合作發展的元朗牛潭尾石湖圍地皮,已向城規該會申請建設大型住宅項目,項目位於新田站旁。這些一線發展商動作頻頻,令紫晶相信古洞及新田的潛力甚高,因此在這地方尋覓投資目標,回報應該不俗。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com