熱愛磚頭│洪水橋樓價繫於科技服務發展（李紫晶）
熱愛磚頭│洪水橋樓價繫於科技服務發展（李紫晶）
「雙城三圈」概念的「雙城」，是指香港及深圳。
紫晶多次在文章說北部都會區是未來20年本港人口及基建變化最大的地方，房地產的投資潛力亦最大。北部都會區的建設來自去年施政報告首次提出的港深構建「
雙城三圈」概念之中。適逢未來20年本港進入「三元九運」中的九運（2024至2043年），北部都會區的發展正可以體現「九運」期間香港的運程。至於是否以「北面見水旺財、南面見山利丁」作為買樓準則，則由讀者自行判斷。
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「雙城三圈」概念的「雙城」是指香港及深圳；「三圈」則包括由西至東分別是①深圳灣優質發展圈（覆蓋香港的元朗、天水圍及洪水橋；深圳的南山及寶安兩區）；②港深緊密互動圈（覆蓋香港的粉嶺、上水、新田及落馬洲；深圳的福田及羅湖兩區）；③大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈（覆蓋香港沙頭角及印洲塘；深圳的鹽田區及大鵬半島）。
雙城三圈 首個跨境規劃
由於「雙城三圈」是首個跨境的大型規劃，北部都會區的物業價值取決於香港及深圳兩地如何構建「三圈」以及將會進行甚麼部署？深圳市的「十四五」規劃提出加強深港澳更緊密務實合作，其中推進基礎設施互聯互通，加快東部過境公路、深港西部快軌等重點項目規劃建設。
東部過境公路是指由蓮塘/香園圍口岸至深圳市龍崗區金錢坳立交，並連上「瀋陽（遼寧）－海口（海南）」高速公路。至於深港西部快軌便是施政報告所指的連接洪水橋至前海的港深西部鐵路。前者已完成部份建設，其餘亦正在動工；後者仍在磋商階段，但去年公佈的《廣東省綜合交通運輸體系「十四五」發展規劃》已表明研究港深西部快軌。因此，紫晶相信這條鐵路甩底機會微，只是落成未有時間表，最快也要等到洪水橋站2030年建成。
原本定位為新界西北「區域經濟及文娛樞紐」的洪水橋/廈村新發展區，在深圳灣優質發展圈之內的新定位提升為「新界北核心商務區」，港府的構思是商務區與「深圳前海深港現代服務業合作區」加強合作，深化在金融及專業服務業、現代物流業和科技服務的發展。此外，商務區可善用南山區總部經濟及創新科技的發展，吸引更多開拓深圳和大灣區市場的企業進駐。
洪水橋/廈村新發展區發展面積約441公頃，可提供61,000個房屋單位，容納新增人口176,000，商業及工業樓面面積約636.7萬平方米，新增就業機會約15萬個。在洪水橋站旁已預留多幅土地作為商業用途。
至於深圳灣優質發展圈的對岸南山區，未來5年將優化城區「一軸一帶三組團」格局。「一軸」為科技創新軸、「一帶」則為灣區總部經濟帶；「三組團」包括北部組團（科研教育與生態涵養協調發展）、中部組團（高新技術創新發展）、南部組團（深港合作開放發展），可以看到科技創新及總部經濟這類現代服務業，將會是南山區經濟發展的主力。
南山區「十四五」的規劃亦表明從5方面提升現代服務業發展的能級，包括打造總部集聚地、建設創新金融中心、打造國際航運中心、打造活力消費中心、加快發展專業服務業。此外，去年宣布擴區7倍至120平方公里的前海深港現代服務業合作區發展，未來同樣重點佈局跨境金融、現代物流、專業服務、文創旅遊等產業。
新界北區 建亞洲版矽谷
洪水橋新發展區的產業發展與南山區及前海合作區遙相呼應，同樣以現代服務業重心，其中發展金融、物流及科技服務是香港一方的重心。除了科技服務外，另外兩項均是香港一直以來的強項，以往金融服務的主力在中環；物流服務集中在葵湧。有產業聚集才有人口流動，有人口增加，樓價才有保證，洪水橋新發展區若以科技服務掛帥，應可較容易形成優勢。
另一個與科技相關的構思是將流浮山及尖鼻咀一帶，納入洪水橋/廈村新發展區範圍，可新增47,000至52,500個住宅單位。由於流浮山/尖鼻咀將建設港深西部鐵路的中途站，在鄰近的土地位置可建設地標性的創科產業設施，並與前海合作區隔灣呼應，成為港深兩地深度合作的科技旗艦項目。這片土地可容納6,000至8,000個與創科應用相關的職位，規模與數碼港相若。這是洪水橋新發展區另一個亮點。
香港將新界北地區提升為北部都會區，與維港兩岸的維港都會區形成「南金融．北科技」兩極。我們可以看到元朗及天水圍一帶的「新界北核心商務區」與前海合作區一樣，扮演科技服務業的重要角色。至於科技業本身將由「港深緊密互動區」內的港深創新及科技園為主，再加上深圳的福田區，以及香港的新田及落馬州一帶，目的是建設成亞洲的「矽谷」，下期討論這個新科技重鎮未來的發展。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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