《缸邊隨筆－石鏡泉》回顧內房業發展
《缸邊隨筆－石鏡泉》回顧內房業發展
《缸邊隨筆》昨文黃奇帆講了今後５年、１０年內房業的可能趨勢，這個趨勢是因應之前
１０年、２０年前內房業的發展而來的，不明白之前發展，就不明白今後５年、１０年內房業的
可能趨勢。
１９８０年，中國這１﹒
８億城市居民的人均住房面積是多少？５平方米。三口之家，人均
５平方米，三個人在１５平方米又吃又住。
你要從現在的５０平方米人均和１９８０年人均５平方米這個地方看到，那時候的情況非常
極端，就是壓縮餅乾，縮到非常飢餓的狀態。７０至８０年代，中國「地多人少，百廢待興」，
甚麼行業既能解決住房問題，又能拉動經濟、刺激內需？最終，這一重任由房地產肩負。
８０年代整個的商業和服務業就１０００億元（人民幣．下同），現在１６０萬億元。在當
時，中國經濟極度委靡不振，城市的住宅需求極度小的背景下，因為你是被高度壓縮的，一旦有
外部條件，就像乾柴烈火，爆炸式的發展。鄧小平１９８０年以後，改革開放一開始，其實就釋
放了城市的機制。
第一項承包制把５億種地的農民，搞得只要２億就夠了；２億農民釋放出來到沿海。
第二個，農村的戶口。因為戶籍制度幾千、幾百年下來，農民不能到城裏邊工作的，戶口絕
對管制。那麼，在８０年代初期、中期，就可以離土離鄉，可以到城裏打工了。
第三個，在城裏邊，只要打工１０年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相對落戶，就
有了戶口。那麼１﹒８億人，變成了９億人，不斷的農民戶口落進來了，所以這就３個制度：一
個可以落戶的制度、一個可以離土離鄉的制度、一個承包制釋放勞動人力的制度，這都是為城市
發大發展，奠定基礎成動力。
第四個就是城市有了土地批租，有了房產商了。
＊私有化公房是偉大的改革＊
第五，老百姓開始有了自己擁有產權的家庭居住的房子。當時我們所有人單位都是公房。
１９９２、１９９３年開始，所有公房可以變成私房，私有化了一批公房。國有企業基本上出
１５０塊１平方米，到２５０塊１平方米，便可以買下來。這是偉大的改革、共同富裕的偉大改
革，這個改革是１９９２年全中國推行的。
第六個，按揭貸款出來了。按揭貸款是使得中國房地產市場產生的重要槓桿。老百姓如果要
存款買房，是買不到房子的。所以就這三條，農村三條加城市這三條，六條一合成，就變成了巨
大的房地產的推動力。
第七個，政府出現了，將上海浦東，這樣的投、融資平台。那就把房地產商來買地，搞開發
區，舊城改造，就出來了這個制度。
第八個，國家就出現了開發區。每個開發區，都相當於經濟發展的增長極。千千萬萬的工業
開發區、城市開發區，這都是造成城市化運動的概念。
有了這８個機制一鬆動，就把前面的「壓縮餅乾」，壓得緊緊的、餓得扁扁的肚子一下子撐
開了。
這一爆發是甚麼概念？１９９０年，中國一年造的房產，面積是１０００萬平方米，但房地
產市場一起來，到了２０００年，市場化以房地產商為主建的建築面積，一年建了１億平方米！
２０１０年，又過了１０年，我們房產上見的房子１０億平方米！
到了２０１７年，中國房產商造的房子，當年建設量，１７億平方米！然後到了後邊３年沒
有再漲。如果按照每年１個億平方米漲，到了２０２０年，理論上，可能應該２０億平方米。但
是到了２０１７年，１７億平方米，打住。好，這是講了波瀾壯闊的歷史，３０年、４０年房產
發展的情況。眼下中國房地產市場進入了新階段，這個新階段，中國房地產１０個指標出現了拐
點。
以上是前重慶市長黃奇帆於今年３月接受《財經》雜誌訪問時的論述。
周一（３日），本欄《何處是底》一文，講及到橋水基金創辦人兼ＣＥＯ達利區（Ｒａｙ
Ｄａｌｉｏ）提出個信貸周期（Ｃｒｅｄｉｔ ｃｙｃｌｅ）理論，他謂：在一個經濟體債務開
始增加的初期，它的槓桿所帶來的收入提升足以抵銷借貸成本，他稱之為「好槓桿」。「好槓桿
」會帶來資產價格上漲，而資產價格上漲又會引發的財富效應，進一步刺激消費。不過，當「好
槓桿」累積過多，超出了債務人償還能力的時候，就變成了「壞槓桿」。「壞槓桿」有幾壞？明
天續。
《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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