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2023年1月11日 星期三

熱愛磚頭 - 李紫晶 2023年1月11日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2023年1月11日




英國物業交易網站Zoopla公布的樓價指標稱,英國樓價在2022年全年上升7.2%,但放緩勢頭正在增強。

紫晶講英國樓市已是半年前的事。過去半年,英國換了兩次首相,樓價亦在8月達到高峰後轉勢下跌。英國抵押貸款機構Halifax的資料顯示,12月英國平均房價下跌1.5%至281,272

英鎊,已是連續4個月下跌。隨著通脹急升及按揭利率上升,去年第4季平均房價已下跌2.5%,是2009年金融海嘯以來最大跌幅。

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為了抑制高通脹,英倫銀行過去12個月9次調高基凖利率由0.1厘加至3.5厘,住房貸款利率亦去年下半年大升。根據金融數據機構Moneyfacts Group的資料,截至去年12月底,2年期固定利率住房貸款平均利率為5.79%(10月曾升至6.65%的14年高點);5年期則維持在5.63%(10月亦升至逾6.5%)。

未來1年再抵押 還款或翻倍

英倫銀行數據顯示,11月貸款機構批准的抵押貸款已遠低於預期。英倫銀行警告,今年抵押貸款支付額將平均增加3000英鎊。英國預算責任辦公室早前表示,抵押貸款成本可能在未來數年保持高位,意味著未來12個月內進行再抵押的業主可能看到還款額翻倍。

雖然如此,英國物業交易網站Zoopla公布的樓價指標稱,英國樓價在2022年全年上升7.2%,但放緩勢頭正在增強。如果放長時間維度,樓價在過去數年一直上升。自2020年3月疫情開始全球爆發至2022年8月,英國房價平均上升23%至293,992英鎊創新高。以上月平均房價281,272英鎊計算,只較高峰下跌4.3%,仍高於2022年初價格。

英國已進入百年來最長衰退
展望2023年,英倫銀行早前表示,英國已進入可能是100年來最長的衰退。然而,英國通脹高燒不退,已持續5個月維持在約10%的水平,下周公佈的12月份CPI,預測仍維持10.9%的水平。

英國央行仍處於加息模式,只是未來數月與美國聯儲局一樣,可能將加息步伐放緩。英國央行預計直至今年中,將基準貸款利率再上調75個基點至4.25%。市場估計,英倫銀行將利率調高至4%,年中達到4.6%峰值。而英國樓價亦可能出現10年來首次年度下跌。

樓價料跌逾8% 或2026才回升
由於買賣雙方保持謹慎,預計今年樓市供求將總體減少。英國兩大物業交易網站之一的Rightmove非常樂觀,估計今年樓價只跌2%,但出售房屋所需時間將增至約 60天。另一物業交易網站Zoopla則預計跌幅介乎8至12%;Halifax亦預計今年房價下降8%。

國際房地產顧問服務商第一太平戴維斯與Zoopla一樣,同樣預測今年樓價下跌8%至10%,但下跌局面在2026年逆轉。英國經濟預測集團安永統計俱樂部(EY ITEM Club)偏向悲觀,預計未來12至18個月下跌10%。

由於英國今年面對嚴重的經濟衰退,雪上加霜的是同時面對高通脹以及高利率的環境,樓市下跌機會極大。除非能源價格大幅下跌、勞動力大增令薪酬轉勢下跌,否則難以改變樓市下行的趨勢。要知道過去兩年近25%的升幅,紫晶相信,英國樓價回落10%並不出奇,後續可否見底回升,現時難以判斷。除非有足夠安全網的便宜樓盤,紫晶預計自己今年在英國出手的機會不大。

李紫晶
本欄每月刊出一次
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