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2023年2月27日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年2月27日



勁一專欄 - 諗sir 2023年2月27日


領展房產基金內地、香港兩頭唔到岸 點解進軍英國又唔買商場?

樓市點睇領展港股
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坊間用供股價及領展房產基金(00823)年報財務數據去分析應否供股,筆者認為十分正確。

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本文旨在提供另一角度,參考領展執行董事王國龍近年訪問;加上香港及內地政局考量,便知領展將來如何及能否維持派息。

2022年王國龍接受內地傳媒訪問時說:「美國商場的平均面積是全球最高的,是中國的幾倍,很多是上世紀40至80年代興建,幾乎是平舖著展開的,汽車就停在餐廳旁邊,顧客吃了飯就走了,整個業態是不同的。

另外,就是我剛才說,我們關注的是內地的一線城市,跟香港類似,都是人口密集的地區。外國的商場很多都是很遠的,你要去一個商場,有可能步要15分鐘、半個小時,所以電商對他們的影響比較大;如果你不想離開家去商場購物,亞馬遜(Amazon)可以送貨給你。」

所以電商對他們的影響比較大;如果你不想離開家去商場購物,亞馬遜(Amazon)可以送貨給你。(圖片來源:[email protected] wiediger)

埋不到內地堆
為甚麼領展在澳洲和英國,只買了寫字樓,而沒有買商場?

王國龍說:「因為看到當地政府的政策跟香港和內地很不同,他們在疫情期間有一個政策,是,倘若商場的租客不交租金,業主不可以叫他們走。所以當地業主收到的租金,可能只有30%至40%;而在香港跟內地,我們一直收到逾90%的租金,所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。

在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,當地寫字樓的租約較長。如果買一些出租率高、回報高或租約較長期的寫字樓,租客的信用有可能會較好一點。」

參考他的訪問內容,內地一線城市及香港,是全世界人口最密集而舖位面積最細的地方,因此商舖才可谷到最高租金,為房地產投資信託基金(REIT)帶來最大收益。

領展成為亞洲最大房託不是巧合,而是具猛將支援的金主,並知道每平方米舖租,香港、廣州、上海或深圳很有競爭力和上升空間。

可是領展的弱點是埋不到內地堆,在香港可行的康莊路,又給港鐵公司(00066)霸佔了。

君不見領展連投一個西九管理權沒有中標,地皮又較新鴻基地產(00016)買貴一倍,若是單拖入標,只要是靚地皮便輪不到領展玩,所以公司轉戰澳洲。

未見新增長引擎
然而,將香港的組合轉做外國,真的可以維持其派息水平及股價嗎?公司還要cap「香港水」,去買低增長地方?

至於內地,領展有投錢入去發展,亦買了幾幢物流倉去「補注」,以對沖物流業發展對零售構成的損失。

不過,如果股民是長玩而考慮供股,則不見棄港又連不到內地的領展,會有新增長引擎;短炒港鐵股價反而有數圍。

皆因港鐵全揸靚商場,可以將香港成批舖頭複製去內地,連本地地產商都不夠港鐵覆蓋大。而生意差的時候,港鐵亦只做抽水角色,較少固定成本。

當然,若港鐵再有公關事件出現,雖然不排除炒領展供股權有「錢」途,但筆者不太鼓勵一至兩星期內的短操作。

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圖片來源:[email protected] wiediger
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