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2023年4月27日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2023年4月27日

胡國威專欄 - 胡國威 2023年4月27日


好記得,2022年上旬,有一個新盤開售,當時市場人士不斷說:「值得抽,因為樓盤比起一個鐵路站之隔的樓價還要低10%,發展商開售首批單位往往預留水位。」縱然周邊會起海量公屋、站口附近仍荒蕪一遍,市場人士還是如此落力傾銷。

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當時香港處於第五波疫情最嚴峻時,但因頭幾波疫情,本港樓市未有太大反應,大家已認定樓市打不死,並沒有什麼可阻止樓價升勢,疫情來勢洶洶反而為後市打下強心針。結果這個樓盤的入票量或銷量,均跟市場人士落力傾銷的熱情成正比。

2022年下半年,新地帶頭劈價推Novaland,說了多年的加息周期,一直像狼來了般的故事成真。來到2023年,新盤告訴你,「信我吧! 首批一定有水位」的言論全面崩潰。

先有會德豐藍田「KOKO HILLS」,繼而有長實屯門大欖「飛揚」。

「KOKO HILLS」還好一些。起碼待高追買家成功上會,收樓後才劈價;但長實掃管笏「飛揚」未等一期業主收樓,就已經大舉劈價推售第二期,在2023年3月以呎價大約12,000多元開售第二期,比第一期每呎均價15,000元,大幅劈價17%。

劈價公布後,我們收到一期谷友求助,問:「怎辦? 上唔上到會?」「應唔應該馬上轉即供?」他們心情相當複雜。因為發展商一個商業決定,令他們要面對能否上會,以及撻訂與否的抉擇,就算希望完成交易,也要銀行調整估價的風險。

對於「飛揚一期」業主處境,輿論兩極。有人同情,有人反感,甚至覺得「抵死」,因為買樓從來無包賺。不能排除,這批業主真的想過買樓可賺錢、甚至為他們帶來資產增值,但試問誰人在買樓時沒有如此想法?有人期望短炒、有人則期望先上車,待日後條件成熟時再換樓,背後也是對資產升值有一點點期盼。

「飛揚二期」劈價後,我們《胡.說樓市》團隊跟部份一期谷友見面,靜聽他們的故事,發現有的在社會拼搏多年,努力儲了一筆首期;有的則儲了一定首期並在家人資助下買樓。他們都是希望購入一層安樂窩,籌備人生另一個階段,就是如此簡單不過的故事。

當時決定買樓,除了看中地點、樓盤間隔,不少人都是擔心今日不買,日後買樓更難負擔,所以才入市。說到底,又是一些「首批有水位」言論的威力,因為「首批有水位」暗示了發展商之後會不斷加價。

2023年的新盤否定了「首批一定有水位」的說法,但其實很多年前,不少新盤在入夥時或未入夥前已減價出售,這些事情根本一直都在發生,只不過我們太過善忘;經過今次,我們以後還是別太過迷信了。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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