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2023年4月27日 星期四

談國論企 - 黎偉成 2023年4月27日

談國論企 - 黎偉成 2023年4月27日


《談國論企-黎偉成》商品住宅銷售3月份額量齊升

《談國論企-黎偉成》商品住宅銷售3月份額量齊升

  《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和款額於2023年1-3月份皆出現溫和上升

,初步止住多時一直出現不同程度減少的劣態。此項樓市前景值得審慎樂觀之因,乃商業銀行在

一季度對房地產貸款

有較快的回升,而住宅施工面積、新開工面積仍保持縮減,以逐步消化竣工

面積和待售面績尚保增長的貨源。重要的是房地產開發商得盡量銷樓、集資和控制以建樓為主的

生產成本,減少債務負擔,使資本與債務漸趨平衡,回復建康發展。

 
*房地產開發企業到位資金3月份初見增3﹒4%*

 
  來自中國國家統計局所發布的最新資料,最惹人注目的當然是:商品房銷售中的住宅物業銷

售情況:(1)銷售額度於2023年1-3月份累計2﹒7647萬億元,同比增長7﹒1%

,相對於1-2月份1﹒4134萬億元的升幅3﹒5%,環比多增3﹒6個百分點,而此數於

2022年1-12月份累計11﹒6747萬億元同比減少14﹒3%。(2)銷售面積

2﹒6251億平方米,同比亦增1﹒4%,較1-2月份1﹒544億平方米尚減0﹒6%,

出現微跌轉略升之況,反映出境內的住宅房地產市道有溫和向好的態勢。

  商品住宅房市場的前景,值得審慎俏看,乃因(一)商業銀行開始加大對商品住宅房發展的

支持力度。據中國人民銀行的《2023年第一季度銀行家問卷調查報告》,低迷了好一段時間

的房地產貸款,需求指數於2023年一季度環比大幅增長11﹒6個百分點,並達到55﹒3

的超越臨界點的擴張,止住2022年四季度跌落至43﹒7,環比更減少3﹒1個百分點深化

收縮之況。此一現象,意味地產開發商開始俏看商品房地產市場的前景,商業銀行也有同樣良好

的觀感,而作出實際的信貸支持行動。
  至於商品房地產市場,亦有頗不少良性的調節,特別是(二)房地產開發企業到位資金,於

2023年1-3月累計3﹒41萬億元即使同比減少9%,但扣除1-2月份2﹒133萬億

元所減的15﹒2%,顯示3月份的到位資金同比應該增加3﹒4%,是正數,不是多時的負數

劣象,其中(i)國內貸款1-3月份達4995億元同比減少9﹒6%,與1-2月份

3489億元的15%跌幅相抵,3月份亦出現1﹒2%的溫和升幅。(ii)自籌資金

1﹒01億元同比減少17﹒9%,比1-2月份所減的18﹒2%為低。

  更好的是與買方有關的數據,有良性的表現,如(iii)定金及預收款於1-3月份累計

達1﹒19萬億元同比減少2﹒8%,與1-2月份減11﹒4%相抵,3月份該是增加

14﹒4%;和(iv)個人按揭貸款於1-3月份累計6188億元同比減少2﹒9%,相減

免1-2月份15﹒3%的跌幅,得出3月份是上升21﹒9%。此意味市場的買意重臨。

  再看(三)供應方面,商品住宅的投資:(1)開發投資於1-3月份累計1﹒9767萬

億元,同比減少4﹒1%,與1-2月份所減4﹒6%之數相抵銷,3月份的同比增幅有

3﹒1%。但(II)施工面積於1-3月份累計53﹒8214億平方米同比減少5﹒4%,

比1-2月份的減幅4﹒7%,有所擴大;(III)新開工面積1﹒7714億平方米同比減

少17﹒8%,比1-2月多減9﹒1個百分點。此二數意味房地產開發商的開發步伐有所放慢

,審慎地觀察市場的未來發展和表現。
 
*銀行貸款再積極支持住宅開發及買家按揭*
 
  開發商品住宅房的速度有所放慢,顯然是要對衝一下存貨尚增之況:(IV)竣工面積於

2023年3月底時為1﹒4396億平方米,同比增長16﹒8%,比2月底時所增的

9﹒7%,要多7﹒1個百分點,(V)待售面積3﹒18142億平方米,同比持平於對上一

個月份的15﹒5%,均屬可觀的增長,確很有需要作出較為重大的調節。

  國務院於2022年11月22日由時為國務院總理李克強主持召開的常務會議,部署抓實

抓好穩經濟一攬子政策和接續措,其中重點是要力挺商品住宅房地產市道回穩,做法是要落實好

「因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策」,尤其是最新的「推進保交樓等專項借款盡快全

面落到項目」政策,該有利於房地產開發商建樓套現再投資,和強化準買樓者置業的信心。從國

家統計局的數據,可見國務院幾個月制定的政策和做法,已產生有助商品住宅房市道進一步回穩

之效。
  我要指出的,是內地的房地產開發商特別是內房股,最大的問題是過去投資發展和擴張力度

實在太猛烈,負債日益沉重,遂出現資不抵債之亂象,故內房股現時以至今後一段不短的時間要

控制好投資的規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度,確切保障交樓的承諾做實做足,使售樓回

籠的資金可抵債,才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。商品住宅房地產才有望逐步回

復健康發展的康壯大道。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

 
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