網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2023年4月24日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月24日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月24日


從貝殼的財務報表看貝殼的業務表現
從貝殼的財務報表看貝殼的業務表現


從貝殼的財務報表看貝殼的業務表現
貝殼是近年內地冒起得最快的地產代理公司,已成功取代中原成為行業的領導者。貝殼憑他的平台功能在美國上市後,市值曾一度超越傳統的香港龍頭發展商,成績十分驕人。

早前貝殼公布2022年的業績,有內地傳媒邀我作點評論,我沒有答應。因為,如果他們的業績好,我還可以隨便錦上添花一下;但現實是他們的業績並不太好,我不想予人同行相輕的感覺。現在,貝殼的股價已相對穩定,市場對貝殼的業績已有一定的評估,應有空間容我加點意見。

我的分析主要建基於2022年第四季與2021年第四季的各項數字的對比。

以淨收入計,貝殼在22年第四季有107.16億元人民幣 (下同),比21年同期的100.45億元增加了6.7%。問題是增加的主要是家居裝修與一些其他的新業務;本業卻不但沒有增加,還在退步。其中一手代理的淨收入少了36.96%,而二手中介傭金亦少了11.76%。新增的業務雖可為公司的前景帶來幻想空間,但主營業務的不振,卻更容易令股東不安。

幸好,內地房地產市場在國家調整政策後,已有明顯的回暖跡象,相信貝殼的業績當可在2023年第一季有大幅的改善。我估計,貝殼在2023年第一季的業績環比可以有三成左右的上升空間。至於股價能否同步上升,則還得看很多其他因素。

令投資者難以理解的是,貝殼的淨收入在2022年第四季雖然同比增加了6.7%,但毛利卻增加了40.4%。毛利增加的主要原因,是一手業務的內部分傭比例大幅減少,由原先佔淨收入的38.1%降到只有3.6%。這個數字很明顯與行業的情況不一致,這麼低的分傭比例,是很難吸引人來從事一手業務的。因此,我認為這樣低的分傭比例是無法長期持續的,貝殼在這方面的開支,遲早會回復到淨收入的25%或以上。

貝殼的前身是鏈家,原是一家以二手中介業務為主的直營房地產代理公司。後來,鏈家覺得傳統的直營公司成本過重,發展速度過慢,很難在上市的時候取得高P.E的估價;所以增設貝殼平台,希望藉此賦能給小型中介公司,以增加加盟店的營運成效。這樣,投資者就可以有更好的憧憬。所以貝殼上市的時候,標榜的主要是貝殼對二手市場上的加盟店的平台功能。

不過,2022年第四季的業績卻顯示:貝殼的淨收入主要是來自鏈家,而非貝殼。來自鏈家的收入,一手有16億元,二手有44億元,合起來有60億元;而來自貝殼平台的收入,一手有6億元,二手有9億元,合起來只有15億元,只及鏈家的四分之一,在在顯示:股東在貝殼平台方面的投資成效甚差。

施永青 am730C觀點 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk