網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2023年5月29日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2023年5月29日

說樓解按 - 王美鳳 2023年5月29日


銀行以新盤「淨價」計算可造按揭金額
銀行以新盤「淨價」計算可造按揭金額


很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法,而扣減了有關形形式式的樓價折扣金額。(資料圖片)

上期提及銀行會以買賣合約上的價錢,去衡量是否符合按保資格及樓價上限,但留意,這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數

,但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的「淨價」計算。

很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法,而扣減了有關形形式式的樓價折扣金額,例如售價是800萬元,買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%,發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%,折扣後「合約價」便為680萬元;但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額,而是會參考有關合約和價單內容,以瞭解買家會取得多少回贈、補貼或優惠,以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」,以「淨價」計算可造按揭金額。

例如上述「合約價」為680萬元,買家可造六成按揭又或透過按保計劃申請九成按揭,但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%,即20.4萬元,扣減20.4萬元後之「淨價」,便由680萬元降至659.6萬元,六成按揭之可造貸款額便由408萬元,降至395.76萬元。

在發展商的回贈項目當中,有些屬於成交後回贈予買家的固定金額,但有部分是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠,又或屬於有選擇性,未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈,或未必可確定回贈金額,那麼銀行會如何處理這些回贈項目?事實上,現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不盡相同。

舉例說明,例如新盤提供按揭利息保障優惠,在3年內若然按息高於某個水平,買家可每年申請利息補貼,補貼上限總共為樓價1%。雖然這個回贈有不確定性,因未可確定未來3年的息率水平,亦未可確定買家是否可獲足樓價1%作為補貼,銀行在行政計算上未可預計上述,有部分銀行的做法是扣減所有可能涉及之回贈/補貼,故此會直接扣減樓價1%,亦有銀行按情況個別評估,估算一個認為合理的扣減金額。下期再舉例說明其他情況。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk