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2023年8月2日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年8月2日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年8月2日




一般買家甚至投資者都認為,只要找銀行估價就一定知道單位是否凶宅。

早前大台新聞節目「時事多面睇」以「何謂凶宅?」為題,專訪筆者有關投資凶宅的經驗及要注意的地方。這次訪問令我回想起十多年前購入凶宅的難忘回憶。

美股外幣即時報價 多國新聞任睇
筆者在過去二十年的物業投資路上,曾購

入過好幾個凶宅,甚至曾有租客在單位內死去多天才發現而變為凶宅,如講到最難忘的就是在2005年我買入人生的第一層凶宅,而單位就是位於繁囂的銅鑼灣。

還記得當年有位相熟的地產代理聯絡我,話介紹個比市價低三成的筍盤給我,但當筆者問他為何業主要大割價求售時,他就神神秘秘地說「到時話你知」。

放工後,筆者第一時間相約睇樓。到達單位後,代理開始一五一十向我細說兇案事發經過。所謂「筍盤」其實是一個已分間三個劏房的單位,分別租給三名「鳳姐」,單位曾發生「鳳姐劫殺案」,其中一名鳳姐不幸遇上歹徒劫財劫色,反抗時遭到襲擊致死,而兇徒亦因逃走時從六樓的天井棚架失足墮下傷重死亡,其後其他鳳姐相繼搬離此單位,一直丟空。

銀行未必有齊資料
聽完故事後,筆者驚到「走都走唔切」。在回家途中,我思前想後,覺得單位雖然平了三成但始終是凶宅,但又覺得即使買錯就當自己買個經驗,心大心細一直決定不下。

過了兩天,代理來電說單位已售出,人永遠都是失去後才珍惜,我開始後悔為何當時不當機立斷。誰知兩個星期後,代理聯絡我話買家撻訂,聽後筆者真的有點失而復得的感覺,我便立即落票,最終以低於市價三成半買入,還向銀行承造七成按揭。之後,筆者再購入荃灣中心一凶宅,亦是低於市價三成買入,更能成功在銀行承造七成按揭。

一般買家甚至投資者都認為,只要找銀行估價就一定知道單位是否凶宅,但從以上的實例,我可以講如銀行估不到價的話,單位肯定是凶宅,但就算銀行估到價都不能100%保證單位不是凶宅,原因係不是每間銀行及估價行都一定有齊全港所有凶宅的紀錄,尤其是單幢舊樓及唐樓。

置業買樓是人生中一個非常重要的決定,如想徹底了解你想購入的單位是否凶宅,筆者建議你最少找兩間銀行做估價,再在坊間的凶宅網搜索一下有沒有和你購入的單位地址相類似,如XX花園2座某單位或XX大廈13樓某單位,如近似的話,那你層樓可能就是凶宅,又或是同層上下左右隔離有凶宅,就算不是,那你楝樓都一定有凶宅,那你就要打醒十二分精神。

另外,你不要以為代理有義務一定會告訴你單位是否發生過事故。凶宅跟僭建不同,僭建是客觀的,代理應有足夠專業知識去判斷物業內是否有違規建築,但凶宅是主觀的,每個人對凶宅的感覺都不一樣,在法律上更沒有明確定義,在《地產代理條例》亦沒有列明代理需提供相關資料,因此買家必須主動要求代理代為查詢,而代理則必須如實交代。

再者,當簽訂臨時買賣合約時,你更可要求在備註內寫明如單位曾經發生事故的話,買家有權取消交易及向業主和代理追討賠償。如你做齊以上程序的話,將大大減低買入凶宅的機會。

葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com