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2023年10月31日 星期二

缸邊隨筆 - 石鏡泉 2023年10月31日

缸邊隨筆 - 石鏡泉 2023年10月31日


《缸邊隨筆-石鏡泉》買到樓就幸福?
《缸邊隨筆-石鏡泉》買到樓就幸福?
  《缸邊隨筆》《施政報告》出台,特首、高官解畫忙,尤其是施政「重中之重」的房屋問題

,在剛過去的周日(29日),特首和財爺便親自為樓市「減辣」措施進一步解畫。居住是民生

必需,其中面對私樓市場像「米貴傷民,穀賤

傷農」的兩難困局,政府官員都統一了口徑。

 
  樓價一直是非常敏感的議題,在私樓市場,大、小業主均欲樓價升,但未置業者卻希望樓價

跌。《施政報告》宣布為樓市減辣,特首解釋,政府當年設「辣招」管控需求是針對炒風,以避

免樓價大幅波動。他期望私樓市場不要大起大落、過分炒賣,從而能夠健康而平穩地發展。至於

樓價的高低,則須由市場決定。
 
*財爺:樓價有序回落*
 
  特首強調市場的作用,指「減辣」旨在促進市場的流動性。地產界不少人對「減辣」有許多

意見,甚至要求完全「撤辣」的聲音也不少。不過,財爺就直指,在不影響金融體系或導致信心

危機的前提下,樓市還宜繼續有序調整,因為現時樓價仍在市民難以負擔的水平。

 
  財爺指出,樓價在2011至2021年的高位,10年間翻了1倍,今時雖已從高位下跌

了17%,但對有意置業的市民來說仍很貴。他認為,雖然樓市交投量下跌,但仍未算是恐慌或

信心動搖,而樓價有秩序地從高位回落,則可以令青年置業、成家,或是孩子出生,想換大一點

單位的願望,都比較容易實現。
 
  上周四(26日)本欄已指出,「置業難的問題一直困擾著年輕一代,令他們看不見幸福生

活,也看不見未來。」施政為民,如果政府不為青年置業問題綢繆,「不但年輕人沒有未來,香

港也沒有希望」。
 
*未來3、4年增逾10萬間私樓*
 
  客觀數據不騙人,財爺說樓價已從高位下跌了17%,而房屋局昨也公布了截至今年9月底

,本港未來3至4年,可提供一手私人住宅單位約10﹒7萬個,按季增加2000個,連續4

季超過10萬個,這已逾董建華時講的「八萬五」,可謂是今屆政府在土地房屋方面,強調「提

速提效提量」的具體成效,這將有助市場人士和有意置業者,對日後住宅供應及樓價有個較準確

的掌握。
 
  不過,這10﹒7萬個單位中,有逾6﹒8萬個未售樓花單位,佔63%,按季持平;雖按

年增加了5000個,但這比例是否理想,讀者可自行判斷。若樓價真能夠「有序回落」至合理

水平,相信是平衡各方利益的關鍵。
 
  在協助市民置業的問題上,政府交了功課,是否就意味著市民可白等運到「執」平樓?這個

「執」字也可以是個關鍵,但未說這關鍵之前,先跟大家分享最近兩則關於置業「上車」的報道


 
  申請居屋、首置等政府資助房屋,以及買私樓「上車」盤,都是市民圓置業夢的兩大途徑,

最近以下兩個案引人關注:
  
  個案一:有內地女士一家6口住3房居屋,當年售價86萬元。

 
  有傳媒報道,有位內地移居香港的女士,稱當年以約86萬元買下現自住的居屋3房單位;

夫婦與3名子女及1外傭,共6人居住,毋須交租。她一家的生活頗令想買樓者羨慕。

 
  那則報道沒有披露是哪個、哪區或哪年代的居屋屋苑。80年代至90年代初的居屋,較大

的單位售價在100萬元內,並不稀奇。
 
  其實,即使是最新一期居屋,6個分別位於觀塘、啟德、屯門及元朗的屋苑單位,售價都只

是149萬至494萬元。若以白表最高九成按揭計算,最低約14﹒9萬元首期便可上車;若

以綠表最高九成半按揭計算,更最低約7﹒45萬元便可。臨淵羨魚,不如退而結網,與其羨慕

其他人當年買了「平」單位自住(當年86萬元的樓也未必人人可負擔得起),合資格者不如今

天就坐言起行,理財有道,積極儲錢,希望再加上一點運氣,成功買居屋或首置。問題是:有人

只整天在埋怨沒首期卻不願儲錢。
 
  個案二:屯門私樓300萬內成交,原業主蝕37萬出讓。

 
  另有傳媒報道,政府減辣後,屯門有私人屋苑二手樓價續跌穿300萬元,強調區內樓盤比

不少公屋及居屋更平,而賣家持貨6年,帳面蝕了30多萬元。

 
  新界西北區一直是「上車盤」較多的地區,其中屯門樓價更以「跌得快,升得慢」著稱。整

體樓市跌,屯門區300萬元以下「上車盤」放售、成交愈來愈多,又有多稀奇?反而在今時政

府的房屋政策之下,無論投資或自住,買樓都要三思再三思。

 
  置業是人生大事,在港買樓,從來都像任何投資一樣,要看時機,不宜「一時衝動」。若看

見有人「蝕讓」,就認為「仲抵過買公屋、居屋」,抱「怕執輸」的心態,盲目「執」「平樓」

,而不考慮自己的財務狀況和日後負擔能力,鹵莽孭上樓債,若「平樓」日後令你不幸淪為「負

資產」,就不要怨天尤人了。《資深投資者 石鏡泉》

 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

 
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