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2023年10月4日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月4日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月4日


要穩住樓市 除了撤辣 還得加招
要穩住樓市 除了撤辣 還得加招


要穩住樓市 除了撤辣 還得加招
疫情過去後,本港樓市在第一季曾出現過一輪反彈,但這個反彈動力不足,到第二季已掉頭回落,到第三季更把年初原有的升幅都消化掉。人們擔心,樓價的跌幅在第四季還會擴大,前景顯得較為暗淡,社會上因而多了聲音,希望政府及早撤辣,以穩住樓價,以消除通縮的威脅。

有人建議,政府可以在全面撤辣前,先行減辣;我卻認為,目前的形勢相當惡劣,光是撤辣可能仍未足夠,還得加招配合,才有較佳的效果。

第一項可考慮的是減少賣地。在樓市前景不妙的時候賣地,很難吸引發展商積極競投,成交價偏低,有可能進一步拖累樓市。不如留待市道好轉時才推出,無謂賤賣土地,叫庫房蒙受損失。

土地的供應減少後,發展商之間的競爭就會較為激烈,有助穩住地價,令市場氣氛可以有所改善。這總好過土地推出乏人競爭,或只能以超低價成交。

要撤辣產生效益,政府必須先扭轉樓價拾級回落的趨勢。否則光是撤辣,也難確保資金願意流入房地產市場。而穩住地價則是穩住樓價的重要因素。要穩住地價,最有效的方法莫如減少賣地。

請留意,我並沒有叫政府減少「造地」,我只是叫政府減少賣地。只要沒有停止造地,手上的土地儲備就會持續增加,那政府就有足夠土地隨時推出市場,並以此來調節樓價。

減少賣地的目的,是穩住樓價而不是推高樓價,當經濟轉好,市民的置業興趣再增加時,政府隨時可以恢復土地供應。



第二項政府可考慮的穩定樓市招式,是減少居屋的供應。居屋的買家雖然全是用家,但用家一樣會有投資上的考慮。所以地產市道不好的時候,可以連居屋也乏人問津。以前香港就試過,因居屋賣來賣去都賣不出,惟有賣去私人市場。

其實,居屋近期的折讓,不外是打個七五折罷了。而私人市場的樓價跌幅,嚴重時經常超過這個比例。這表示,居屋的功能可以透過私樓跌價的方式去達致。亞洲金融風暴之後,香港樓價就一跌了七成;導致香港可以有一段時間完全沒有居屋供應,社會也如常運作。

當然,現時樓價回落的幅度遠沒有當年那麼嚴重,問題是今天香港樓市根基所受的衝擊,可能比當時更加嚴重,政府可不要掉以輕心。

減少賣地及減少賣居屋,只會影響政府的來往帳,卻可以穩住社會的資本帳。前者的影響是一時的,有限的;後者的影響卻是整體的,深遠的。為了避免讓樓價回落破壞港人與港企的資產負債表,政府必須及早防範。

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