減息減辣下的樓市浮沉（曾淵滄）
但是，突然間，美國公布今年十月份的通脹數據，竟然只有百分之三點二，遠遠低於市場預期；若與九月份比較，十月份的物價升幅則是零升幅，這項信息來得突然，使到公布當天，美國股市與香港股市都大漲，股市大漲會不會令樓價再度回升？
影響樓市的幾個重大因素
上個月，我
在專欄文章中預測中東的這場戰爭不會導致五十年前的石油危機重現。現在，戰爭已超過一個月，國際石油價格不但沒有上漲，更是下跌。也許，油價下跌是美國十月份通脹率大幅下降的因素之一。
通脹率大幅下降意味著美國聯儲局再加息的機會已經接近零。聯儲局在今年九月與十一月的議息會議已經停止加息，華爾街的精英也開始打賭加息周期已經結束。通脹率大幅下降應該進一步加強加息周期已經結束的預期，更何況，明年是美國總統選舉年，歷史上，聯儲局於總統選舉年加息的情況是很少見的。一般來說，聯儲局會通過減息以製造繁榮，為現任總統助選，協助他競選連任。
利率始終是影響樓市的重大因素，二○二一年香港樓價創新高，原因之一就是二○二○年美國聯儲局把聯邦利率降至零。過去兩年樓價下跌，基本原因也是利率上漲。當然，利率就算不下降，目前的利率依然算是高息，因此，樓價也不可能像股市那樣馬上回升。
除了利率，近來許多人也很關心不久前香港特首在《施政報告》中宣布的「減辣」。特首將兩項「辣招」稅的稅率減半；將特別印花稅年期由三年減至兩年；讓專才不必先付「辣招」稅買樓，將來如果未住滿七年就離港時才補交。這一系列的「減辣」行動，實際上只有專才暫免交「辣招」稅一項對樓市有利，餘者作用不大。沒有多少人會因為「辣招」稅減半而買樓；相反的這些想買樓的人會繼續觀望，期待特區政府進一步取消全部「辣招」稅。市場已經有傳聞說明年《財政預算案》公布時，財政司司長會宣布全面取消實行十多年的「辣招」稅。
真正能起作用的就是專才暫免繳交「辣招」稅的宣布。最新一個樓盤開售，發展商說買家中有大約百分之四十是這類新來港的專才。專才中相信有不少是有一定的家底，他們帶錢來香港，有能力馬上買樓自住而非租樓。當然，不是每個專才一到香港就馬上找到工作，北都高科技區仍處於規劃中，目前香港經濟低迷，現有的雇主不一定能提供足夠的工作機會給數以萬計來港的專才，這些仍未找到工作的專才也許得先租房子住，等找到工作，生活穩定才考慮買樓。
另一個新的「八萬五」出現了？
影響樓價的還有一個重要因素，就是土地、樓房的供應量。一九九七年，當時的特首董建華一上任就宣布特區政府手上有足夠的土地可以興建八十五萬個住宅單位，會分十年興建這些房屋，平均每年可以供應八萬五千個住宅單位。從此，「八萬五」就成了打壓香港樓市的重大因素。很有趣的，今年特首《施政報告》中，李家超說未來十年，特區政府尋找到的土地可以供應四十四萬夥私人住宅，公營房屋的增幅就更加可觀，達四十一萬夥，超額十萬夥。四十四萬夥私宅再加上四十一萬夥公共房屋，總數剛好也是八十五萬夥，另一個新的「八萬五」出現了？
不是的，當年董建華的舊「八萬五」是建基於當時特區政府手上已有足夠的地可以興建八十五萬單位的住宅，那是從港英殖民地政府繼承而來的。許多年後，有人質疑為什麼港英政府在一九九七年回歸前手上有那麼多土地而不興建房屋，造成樓價高漲。今日李家超的新「八萬五」只是一項計劃，目前特區政府手上並沒有已經平整可以馬上興建八十五萬夥住宅的土地，李家超在今年《施政報告》中說未來三至四年，香港只會有十萬七千夥私宅供應，這說明真正的多供應是五年後的事，那將是填海與北都發展得到的土地。根據發展局的計劃，北都開發收地行動將在二○二七年才開始，換言之，短期的土地供應依然很少。
「流標」的影響
除此之外，另有一些特區政府也可能估計不到的事，是近日土地招標屢屢不成功，即所謂的「流標」。「流標」會推遲土地開發，影響四五年後的樓房供應。除了土地供應的不穩定因素外，地產商也不一定依照特區政府的計劃推出新樓盤應市。地產商售樓有相當大的靈活性，可以提前賣樓花，也可以建好入夥才開售，市道不佳時，地產商自然會延遲推出新樓盤，今年十月份，就完全沒有地產商申請開售新樓盤，地產商也可以通過不賣樓及不買地來影響供應。
今年《施政報告》中，有關土地供應的另一項重點是公私樓房比例的改變，上一任特首林鄭月娥說將來政府土地，七成會用來興建公共房屋，只有三成用來興建私宅，而近日李家超的《施政報告》改變了林鄭月娥的規劃，李家超說未來十年，私宅供應是四十四萬夥，公營房屋只有四十一萬夥，比例已經不再是三比七，李家超決定供應多一些私宅，為什麼？也許他得考慮多供應私宅才能增加特區政府的賣地收入。
（作者為香港財經評論員。）
明報月刊 - 曾淵滄 舊文
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