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2023年11月22日 星期三

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月22日

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月22日


80後物業想1變2疑難 理財如何兩邊贏無懸念
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讀者郭先生: 你好!現時本人想由一變兩層樓時與到疑難,希望可給一些意見。 本人和太太38歲,育有一名4歲女兒。家庭收入連兼職80,000元。本人有已補地價居屋,銀行估價500萬元,2020年中已補地價及沒有按揭。現有買樓現金預算130

萬元、女兒讀書基金30萬元(盡可能不用),希望於將軍澳坑口附近再置業,買三房單位自住。

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問題:(一)目前情況擔心買新樓的供樓壓力太大,萬一居屋租不出,要食老本;(二)不買三房單位,是否可買便宜些的兩房單位?(三)高息期是否付多些首期,減少每月供款額?感激閣下撥冗解答!

諗sir:讀者郭先生讀者有一間居屋,惟已補地價居屋更不值得持有,原因有三。

第一,已補地價居屋視同私樓一樣,買家不享有不用付地價的優勢。

第二,房協重新加入興建居屋(之前主力是香港房屋委員),變相舊居屋的吸引力降低。

第三,《施政報告》提出將居屋的擔保期增至50年,令一些舊居屋重新敘造長達25至30年按揭。所以在供應增多和客源減少下,居屋就算賣便宜些少又能賣出,仍然值得。

8成按揭上會買3房單位
留意讀者將錢套現後,假設能賣出逾450萬元,此金額造銀行定期,年利率4厘,也年收18萬元利息,等於每月收息15,000元,夠津貼讀者租住三房單位。然而持有一間樓,其實不是為賭樓價升跌,而是對沖一旦通脹長年上升,而令自己儲蓄購買力大損的行為。假設讀者套現450萬元,拿當中130萬元去造首期,以八成按揭上會買三房單位,在坑口附近買介乎600萬至700萬元的三房單位也不少,供樓預算每月20,000元。

之後還剩300餘萬元,將當中的一半資金造定期,即160萬元收4厘息,年收息64,000元。另外的160萬元可買債基,提供8厘年息,月月派息,過去一年債價波幅較股票小,每年收10.8萬元利息,兩者加起來合共收息逾17萬元。

定存債基混合投資

兩組投資產品(定存+債基)混合去做,讓讀者風險再下降。以17萬元利息去補貼供樓更好,比原本想租出居屋更佳。

萬一將來利息高,定存及債基均會增加派息,讀者收息金額會賺;相反,房價也會重新膨脹。所以開到兩面都贏的情況。

現在2023年第四季,不少人去把握買樓時間,因現情況把原本樓的賺幅套出,可做到息口向好或壞走均有不錯的回報。

理財策劃就是要把客人盡量立於不敗之地,而絕對不是去估樓價升跌,何況讀者有子女,更需要穩健理財。

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圖片來源:資料圖片
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