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2023年12月20日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年12月20日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年12月20日


為何在樓價普遍回落的時候租金還可以持續上升?

為何在樓價普遍回落的時候租金還可以持續上升?



C觀點|為何在樓價普遍回落的時候租金還可以持續上升?

近期,本港樓市出現了一種不尋常的現象,就是在樓價普遍回落的時候,租金卻逆向上升;箇中原因值得探究。

通常,樓價下跌的時候

,經濟的宏觀大環境都不太好;人們的負擔能力會隨經濟不景而下跌。在這種情況下,無論樓價與租金都會隨人們的負擔能力下跌而一起下跌。

現實是香港的經濟雖然在疫情後復常得不如理想,但經濟然而是有增長的,只是增長得不如預期罷了。加上香港的人力市場依然緊張,打工一族仍大部分獲得加薪,導致他們承擔樓價與租金的能力都有增無減。

只是在這段時間,美聯儲局帶頭加息,令供樓的人的利息負擔大升,抵銷了他們在入息上升時的獲益;但人們的付租能力卻不會因利息上升而直接受影響。如是令選擇租樓的人變得有著數。

於買樓收租的人而言,利息上升當然會令他們持有物業的成本提升,他們自然會設法把這些新增的成本轉嫁到租客身上。不過,如果這時租客的負擔能力亦受經濟拖累的話,業主即使想把負擔推給租客亦不一定成功。不過,這次剛好碰著人們的收入仍有一定的增長,業主才成功地以加租的方式把部分加息的負擔轉嫁給了租客。

今次香港樓價回落的另一個原因,是部分市民對香港的前景缺乏信心。由於買樓是一項長期的經濟負擔,分期付款的時間可以長達二、三十年;市民在信心不足的時候自然會慎重一些。相反,租約的期限只有一兩年,靈活性較大,導致很多原本打算買樓自住的人,現在亦轉為租樓,待前景明朗一點的時候再算。

此外,政府的辣招亦助長了業主加租的能力。因為在辣招的影響下,不但外來投資者與機構投資者少了,連本地人買第二個物業收租亦被視作要打壓的行為。結果市場上嚴重缺乏可供出租的單位。由於租客缺乏租盤可供選擇,唯有向業主的加租要求作更多的讓步。



不過,我認為導致租金上升的一個更主要的原因,是香港的房屋供應依然供不應求;而非如政府所說,供不應求的情況已有所紓緩,樓價從而出現回落的跡象。因為,若果樓宇供應若是充足的話,租客就可以有更多的選擇,不會在租金問題上任由業主「宰割」。另一方面,業主之間亦會有更多競爭,令業主不得不以平租作吸引,以減少樓宇納空租的時間。

香港的房地產市場上依然存在著供不應求的問題。這種說法社會上談論不多,原因是樓價已開始回落,有人因而誤會供不應求的情況已經改變。問題是今次樓價回落並非由供應增加所導致,而是由需求不足所致。而偏偏在這個時候,政府仍在用辣招去遏抑需求,真是藥石亂投。



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