2024年樓市的十大忠告(上)
2024年樓市的十大忠告(上)
近10年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下，其實
並不可能存在太多泡沫。(資料圖片)
今年是筆者連續第十七年為新一年撰寫樓市忠告：
1)2023年樓價下跌並非泡沫爆破。
近10年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下，其實並不可能存在太多泡沫，當然沒有借貸泡沫，在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」。說2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分購買力被凍結的異數而已。
2)資金氾濫其實更趨嚴重。
人人浸淫在悲情中，卻忽略另一財富實力已漸變得空前強大，這就是現金流日益「爆棚」。截至去年11月內地M2(流通中貨幣包括流通中數位人民幣，加上機構的存款及證券公司客戶保證金)創新高，達291.2萬億元人民幣，是美國2倍。香港去年11月份的M3(公眾持有的貨幣，加上認可機構的存款及可轉讓存款證)也破紀錄，逾17萬億元，定期存款逾9萬億元，存款與GDP比率超過400%，是全世界擁有最多現金比率的城市之一。
3)息口走勢改變大局。
人們只留意供樓按揭息率，但入市買樓有壓力測試及入息比率，供樓上的負擔雖然會因加息而增加，但不會有結構性大改變，反而定期存款可凍結市場絕大部分購買力。在2022年初至2023年，高存款利息配合低通脹將市場近4萬億元資金凍結在存款，增加定期雖擁有不錯收益，但隨著有關因素改變，空前龐大購買力將做新的決定去改變大局。
4)通脹回升將推動經濟。
去年初內地包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹，甚至滯脹，結果是我們不單止保持經濟增長(去年第三季GDP按年增長方面，內地是4.9 %，香港是4.1%)，更成功將通脹減至低水平(內地-0.5%、香港2.6%)，一方面認為是進入通縮(物價下降及經濟不活躍)，筆者不同意，是因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長，反而認為中央可透過增大合適通脹如2%左右去推動經濟，若通脹真的上升，會令定期存款吸引力大幅削減，不少購買力容易恢復回到市場。
5)悲情不會長期蹂躪香港人。
市場上的確經常會被負面情緒影響短期運作，但絕少影響長遠趨勢，雖然去年的悲情好像摧毀了市場一切，令人們跌入「長遠低迷的錯覺」中，其實中美兩大國角力令到香港除要面對美國針對衝擊外，也因中央要調整市場應對，投資者變得兩面受敵，所謂悲情其實並沒有影響市場結構，因此亦不應該影響市場本來的長遠發展。(待續)
平民財技 - 汪敦敬 舊文
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