網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2024年1月26日 星期五

勁一專欄 - 龔成 2024年1月26日

勁一專欄 - 龔成 2024年1月26日


龔成專欄︳樓是資產定負債
廣告
香港樓價就算由高位回落,都不會叫便宜,投資價值仍是不高,但如果自住,又不是不能考慮

。但老套講句,買家要量力而為,不要太勉強「上車」,加息週期要考慮負擔能力。

閱讀全文
樓價由2003年反覆向上,未買樓的紛紛慨嘆,後悔當年為何沒有買樓,早知當年就……。

但每一次恐慌期,身在其中的人,只有極少數能有勇氣投資,股市、樓市都是如此,幾年後又後悔當時無買股樓。

(圖片來源:資料圖片)

小心固有觀念
無論股市、樓市均有週期。在樓價大跌的時候,當滿街都是負資產的年代,不少買了樓的人都紛紛慨嘆,後悔當年為何有買樓,香港人對樓市可謂又愛又恨。

在上世紀90年代樓市爆煲前,有一個觀念已植入每個香港人心中,就是樓價是只會升不會跌的,當時他們可以找到1,000個樓價上升的理由;就是找不到一個下跌的理由。

到樓市爆煲後,有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」,「原來有個名詞叫負資產的」。

當時更流傳一個故事,就是某外母見準女婿時,問了一句:「你有無樓㗎?如果你有樓,我就不畀個女嫁給你。」

外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債,物業成了人們眼中的負債,不再是資產。

到了十年後,若出現同一故事,外母那句話就會變成:「你有無樓㗎?如果你無樓,我就不畀個女嫁給你。」

要做好風險管理
讀者可能會問,買了樓價可能會跌,不買又可能會升,怎樣才可做得較精明呢?

首先要清楚自己想自住還是投資,若果打算自住的,比起將來樓價的升跌,更重要的反而是將來利率的升跌。

因為若打算長期自住的,買入後的買入價已是固定,將來樓價的升跌與閣下無關。

買家只是受到心理上的影響,反而最相關的是每月的供款,因此將來的息口走向影響更大,所以重點是,宜考慮自身的負擔能力,甚於分析樓市走向。

所謂按揭,其實即是借錢,絕不要以為別人做你就要做,樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理。

只有控制好風險,才能避免成為負資產的一員,令物業成為買家的資產而非負債。

就算萬一成為負資產,只要保持每月供款,銀行亦不會找你麻煩,你仍有翻身的機會。

所以,「供得起」是重中之重!
物業只是工具
在真正的投資者眼中,物業只是一個投資工具,絕不會為「上車」而「上車」,不要盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。

投資者著重租金回報,計算租金回報率,評估回報率能否大於按揭利率,從而計算出該項物業投資能否產生正現金流,還是出現負現金流的情況。

而投資者擁有多角度思維,以創造資產財富為目標。

舉一簡單例子,假設若現時投資工廈的回報率、每月的淨現金流都較投資住宅多,而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。

那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租,然後再租住住宅,而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。

因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果,令財富更為增值。

會計的定義是(資產-負債=資本),當資產價值比負債少的時候,就出現所謂的負資產。

真正資產是能產正現金流
但投資者除了會計上的資產負債定義外,亦會以現金流是正或負,去定義該物業是「資產」還是「負債」,投資者認為,真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出,令該物業每月出現負現金流的情況,在他們眼中,這物業只是而「負債」。

例如某投資者將手持物業出租,而將每月租金收入7,000元減去供樓支出10,000元後,每月出現負3,000元的負現金流,他們眼中該物業只是「負債」。

因此,物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵,若在買入前得知該單位出租困難,該物業往往不是好的投資項目。

有一段時間,興起將商場內的商舖,分割成很多迷你商舖出售,更以低入場費作招來,但當中有商場的人流及商舖出租的情況,其實不是太理想的。

若無法將商舖出租,無法產生現金流,該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值,就要從租金收入方面著手。

以住宅物業為例,可透過裝修,將單位變得較美觀及較有空間感,從而收取更高的租金,令物業成為投資者真正的資產。

撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
勁一專欄 - 龔成 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.edigest.hk