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2024年2月1日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2024年2月1日

平民財技 - 汪敦敬 2024年2月1日


投資物業要訣是情境管理
投資物業要訣是情境管理


很多人忽略買入機會和金錢成本都是一個價值,許多時在樓價跌了之後,其實

有朋友表示對眼前樓市很擔憂,筆者回應樓市下跌當然不是一件好事,但如果是長遠投資的話,亦絕對不是等於世界末日。

現在不需要賣樓的人,其實並沒有損失的,如果持有物業是收租中

的話,據差餉物業估價署數據租金已連升10個月,租金累計漲幅7.6%,也不太影響心情。如果未買樓的話,當下環境完全對你來說是一個美好時光。因為現在買樓得到幾年前很大的折扣,如果不買樓你手上的資金在定期上一樣可以收到高息,即是說所謂樓價升跌對每個人來說因情境不同,處境亦不同,事情的好壞在乎你在甚麼情境。投資其實是「情境管理」,很多評論都沒有弄清楚當事人身處甚麼情境就作出評論,其實十分膚淺。很多人評論投資是否成功,都是將其買入價當是眼前當刻賣出去而作評論的,但是實際上沒個人賣出樓的意願,時機和情境也不同,他怎能代表別人現在賣出?

很多人忽略買入機會和金錢的成本都是一個價值,許多時在樓價跌了之後,其實有關價值還未蝕的,因為再進入市場很大機會一樣要付出這些價值。樓價跌當然不幸,但只是兩個時間點反映的價格,很多時未等於你買單位的真正價值,更加反映買入單位的入市「機會成本」。

買房地產可貴是因為比不少股票「能持續性投資」,大多數都是不需要承擔中途換馬的「二次機會成本」,所以能夠「投資時間愈長,回報愈佳」。很多人不斷貨如輪轉好像很風光,其實是不斷付出新的機會成本和風險,當市場受考驗的時候他們受的衝擊就很大!



買物業為何愈「揸」愈賺錢?因為其很多時都不需要付出二次機會成本和風險就可以持續增長,所以中途受到市場衝擊的時間裏,持有房地產是穩陣得多。

樓價跌的時候,賣樓通常只有兩個原因,一是遇到更好的「貨」可以換,二是經過市道考驗之後發現原來自己入錯貨,那就止蝕離場吧。樓價跌的時候大多數是不需要理會的,因為並沒有跌得多過入市成本,樓市辣招令到入市成本加大,所以令到大部分精明的業主都不願意放盤,因為賣出樓的利益是低過入市成本。同樣的道理,如現在跌市中賣樓亦要三思「入市成本和機會」這個因素。有些物業有錢都買不到的,例如一些豪宅就是好的例子。



遇上市道考驗的時候,我們應該要管理自己的情境,如有些物業會否轉為收租呢?一些危險的情境,例如高槓桿或者銀行會否需要在生意上要你補倉,這些都需要做好準備的,管理和準備好面對情境,其實才能面對好考驗。

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