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2024年3月7日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2024年3月7日

平民財技 - 汪敦敬 2024年3月7日


撤辣後的最新市況
撤辣後的最新市況


相信住宅會有一年內的短炒情況出現,尤其是300萬元內,只是100元釐印費的板塊。(資料圖片)

財政司長陳茂波在最新《財政預算案》中宣布住宅物業全面「撤辣」,究竟市場首24小時反應如何,筆者根據市場初步反應作出以下分享和評估:

1.二手放盤量必然大增。

撤辣後的樓價是升是跌,其實是放盤量增加和增加的成交量對沖。若放盤量增加多於成交量,樓價應該下跌,相反就應該上升,一切應看數據反映。個人認為今次完全撤辣,因為做得徹底,所以長遠增加的購買力,很大機會會多過增加的放盤量,因此撤辣應不會引起樓價下跌,是明顯製造了樓價重新上升的起動機會。

2.已開始有一些業主出現「反價」,這是正常現象,因為大家對前景都清楚和樂觀了。

3.但是我們更加見到仍然不乏減價的業主,因為疫情和市場顛覆已令到很多人消耗了實力,甚至成為驚弓之鳥,他們的處境相對欠佳,並不會趁這段時間出貨,這種短期的亂局是對買家有利的。

4.相信住宅會有一年內的短炒情況出現,尤其是300萬元內,只是100元釐印費的板塊。短炒活動會重啟,但是未來幾年內不會回到過往猖獗的水平,不過,隨著獲利的人愈來愈多,炒賣活動是會由少變多去增長的。



5.會多了人買樓收租。這個就是市場需要的,配合收租回報率不少已經去到3.7%至4%的水平,加上外來人口在港定居的數量增加,多了人收租是會令租盤增加對市場是有利的。普通小市民如果有兩、三個住宅單位收租亦可以舒緩香港面對銀髮一族的退休資助,這個亦是筆者提倡的減辣重點。

5.隨著3,000萬元內按揭成數的提升,有關板塊的成交及價格都會上升!過去1,000萬元至3,000萬元物業長期在較保守的按揭成數中,現在放寬3,000萬元內的住宅物業甚至非住宅物業(包括寫字樓、商舖及工廈等)按揭成數,無疑釋放了中產的購買力出來,對長遠市場是一個正確的選擇。



6.總結來說,撤銷「樓市辣招」令市場暢順運作,市場多個板塊已經形成了相互呼應的結構:公屋富戶的嚴格執行和新一期白居二將推出,草根上車板塊將會和3,000萬元或以下住宅,及已經起動的豪宅單位三翼齊飛,無論樓價上升或下跌的時候都有較健康的調整。

雖然民間是驚弓之鳥需要一些時間來回復入市的勇氣和膽量,但是香港的購買力從沒有消失,而且是不斷累積且愈來愈多!香港的M3有逾17萬億元,其中4萬億元是過去兩年在市場吸納去做定期存款的,4萬億元可以將全港住宅的按揭貸款還清兩次,這種後續的購買力隨著定期存款的息口下降,以及收租回報率的上升,會逐漸流入香港樓市,不容小覷。



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