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2024年4月10日 星期三

勁一專欄 - 中環洪八公 2024年4月10日



勁一專欄 - 中環洪八公 2024年4月10日


內房股危機只是剛開始
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「出來行,遲早要還」,這句經典對白,足以貼切形容現在正處水深火熱的內地房產業。過往幾年,該行業種種的隱憂被華麗的財務報表遮掩。之前過度激進、監管失當等機構性問題逐漸爆發,目前只是暴露了一小部分,再碰上人口結構急劇改變,以及年輕人成家立業的剛需大減,內房股的危機只是開始。

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最新內地樓市數據陷入冰河時期,今年首兩個月,主要上市房企的銷量跌一半,同時銀主盤數量劇增。

曾經的內房龍頭中國恒大(03333)現時已爆煲;而在所有內房龍頭中,有國企背景的萬科企業(02202)是最居安思危的公司,其主席鬱亮早在2018年年會上指行業將出現危機,高呼「活下去」,過去幾年經營風格漸趨穩健保守。

銀主盤劇增近5成
在恒大、碧桂園(02007)這些昔日巨頭相繼出事之時,萬科似乎是最後的希望但公司在上週四(3月28日)發布的業績,亦令市場大失所望。其去年淨利按年下降46.4%,上市31年來首次打破分紅慣例,將不派發股息,也不送紅股。

同時,其主席鬱亮和總裁祝九勝,自願減月薪至10,000元人民幣;而在2018年,鬱亮的年薪曾高達1,253萬元人民幣。

目前內地樓市已經進入冰河時期,而且寒意愈來愈盛。根據滬、深、港三大交易所主要上市內房股披露的今年首兩個月銷售數據,其銷售額按年跌54%,平均售出樓價,為每平方米15,800元人民幣,按年跌18%。

值得留意的是,內地法拍房(即香港的銀主盤)數量劇增。

中指研究院發布法拍市場監測報告顯示,今年1月,全國法拍市場掛拍各類法拍房源10.04萬套,按年增48.2%;其中成交約12,700套,按年增加8.3%,整體成交率12.6%。

法拍房數量劇增,表示大量業主的資金鏈斷裂,但成交量卻不能匹配,導致整體成交率低,意味樓價仍未見底,整個樓市崩盤的風險大增。

樓市下行背後隱藏的,是整個人口機構的改變。2023年末全國人口14.9億人,比2022年末減少208萬人,已經連續兩年負增長。出生人口902萬人,比2022年末減少54萬人,連續七年下降;總和生育率約1%、在全球主要經濟體中倒數第位。

去年中國結婚人數只有683萬對,創1986年有數據以來的最低,較2013年的1,345萬對的結婚數目幾乎腰斬。成家立業是樓市的剛需,年輕人不願結婚、不生兒育女,自然更不想置業。

自上世紀90年代中,內地開始房屋制度改革以來,整個樓市發展高歌猛進,買家和房企都沒有經歷過完整的樓市週期,對寒冬毫無準備,一路加槓桿愈滾愈大,從而埋下不少隱患。

隨潮水退去,更多之前內房股隱藏的問題,包括賬目造假、槓桿過高、官商勾結等將一一暴露,目前只是一個序幕。

但舊賬尚未清,整個行業的前景,又正陷入螺旋式下降的軌跡,內房股的沉淪,似乎沒有解救的跡象。

撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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