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2024年4月18日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2024年4月18日

平民財技 - 汪敦敬 2024年4月18日


樓市如此多嬌!
樓市如此多嬌!


如果長期成交量圍繞於2千至4千多宗徘徊,相信香港已算是開始面對供應不足。(資料圖片)

現在的樓市是最理想的,有人看淡,才有人減價。有人看好,自然有人買樓。買了樓亦有理想的租金收入,在過去一年屯門區租盤量減少了44%,這是強烈租金上升訊息,很多人暫不買樓

是想避風險,卻原來另一方面正迎接著「不買樓的風險」。

租金上升,就算樓價下跌都不乏買家入市,當然,不買樓的人士仍可享受比以前高的定期存款息口,其實香港現在環境是不錯,不堪的只是人心和悲觀情懷而已,踐踏樓市的亦只是人心。

筆者常強調年前香港樓價下跌並不是因為泡沫爆破,實行十多年樓市辣招的香港,不可能有太多板塊是有泡沫,所以近幾年市場,甚至早十年的市場,都不可以用過去的牛熊市去評估,因為香港樓市不是泡沫經濟,可以用筆者的《龍市理論》去評估嗎?相信有關理論到現在還有參考價值。「龍市」的結構可以說是沒有大改變,香港比5年前有更多的錢,M3仍然創新高,邁向17萬億元水平,甚至比5年前增加了21%、有更少的按揭借貸、自住供滿樓的人仍不斷增加及更多財富效應,至於住宅供應是否多了很多?其實在乎市場的成交量,如果像2月,一手樓成交只得3百多宗,那麽供應就是海量,但相3月份,一手樓成交有4千多宗,如果長期成交量圍繞於2千至4千多宗徘徊,相信香港已算是開始面對供應不足,一如過去每一次樓市回復景氣一樣,悲觀情緒令到發展商會看定市場才開始投地或動工興建,所以每次靜市之後必然會引起供應不足,這點變化值得大家留意。

有些人誤會筆者的「龍市樓論」只是指樓價上升,其實「龍市」是有一期升的階段和二期調整的階段,過去幾年的而且確遇上非常扭曲,令到人為因素製造了一個冗長的「龍市二期」,但並沒有改變「龍市二期」的被政治和人為影響的特性,既然政治及人為悲情不斷幹擾市場,那冗長的調整期就在沒有泡沫下也製造較長鞏固期,之後階段是甚麼?筆者認為是一個較長期的升市,「沒有泡沫的長期人為調整期將帶來冗長的上升時段」,就是龍市理論基礎之下可作參考,這只是我個人做的理論技術分析,大家可以不信,但認為應該要和各位分享,我不會忌憚唱好就會被人鞭撻的網上氛圍的。



香港的確要面對轉型、甚至人口上騰籠換鳥的改朝換代,但並沒有失去金融中心和國際大都會功能,樓市因為經濟結構亦絕對不是泡沫爆破,因此並不需要冗長的復甦階段。

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