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2024年5月9日 星期四

湯文亮專欄 - 湯文亮 2024年5月9日



湯文亮專欄 - 湯文亮 2024年5月9日


保命容易保本難
保命容易保本難


保命容易保本難

陳老闆一句保本保命,實在發人深省,尤其是地產界有關人士,包括發展商及收租者,不但經常將保本保命掛在口邊,甚至身體力行,以行動保本保命。而最實際就是出售手上資產,所以近日大家都見到不少物業投資者出貨,別以為他們收到甚麼不利消息,出貨只是保本保命而已。

我相信很多人不明白保本保命的意思,保本代表不用輸錢,相信並非太多物業投資者可以做到,只要他們在過去幾年曾經買入物業,或多或少都要輸錢。簡單來說,即是保不到本,但由於借貸比率不高,即使樓價下跌兩三成,仍然未輸到入肉,必要時將物業賣走便可以解燃眉之急,那就可以「保到條命」。如果投資者賣走所有物業仍然負資產,那就真的連命都保不住,不過現在情況亦不是太壞,大多數物業投資者保命可以,但保本就艱難。

何以投資者可以保命?嚴格來說,就是借貸比率不高。不過,借貸比率不高並不是物業投資者自願,而是被金管局強制,上一任金管局總裁用一個逆周期措施,將物業借貸比率由七成下降至四成,加上壓力測試,租金收入等難關。當時,除了大多數物業投資者都不滿意,認為金管局限制他們投資,銀行亦不滿意,因為逆周期措施令他們少做很多地產投資生意。但想不到這個逆周期措施,救了不少投資者,即使輸錢仍然可以保命,否則當樓價下跌兩三成,已經有不少物業投資者輸命。而且如果沒有逆周期措施,在長期低息環境下,樓價會先急升後急跌,最後一定會有很多地產商「輸入肉」,甚至破產,這樣就不但本保不了,命都保不了。現在都算好彩,即使保不了本,最低限度可以「保到條命」。



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