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2024年5月31日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年5月31日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年5月31日


市場興奮退卻 買貨尋寶好時機
市場興奮退卻 買貨尋寶好時機


一手新盤單月錄得三宗過億元的超級豪宅成交。(資料圖片)

上周五城市領先指數(CCL)公布數值為144 ,迫近今年的低位143.02,接周跌1.4%,跌幅非常明顯,連同之前連跌4周,合共跌了1.97%。其實,自從2月底撤辣

之後的10周, CCL五升五跌,合共只升了0.69%。

撤辣對樓價推升的效應,不少人認為明顯消失了!但同一天,一手新盤單月錄得3宗過億元的超級豪宅成交,當中包括赤柱黃麻角道的one Stanley以逾1.46億沽出一棟洋房,實用面積3,304方呎,花園1,121方呎及737方呎天台,呎價44,200元 ;另一單為薄扶林碧麗軒, 洋房實用面積4,326呎,連891方呎平台, 775方呎天台,及63方呎花園,成交價1.5億元,呎價34,674元 ;最後一單是半山的21 BORRETT,實用面積2,169方呎,以1.15億元售出,呎價50,200元。

其實,5月份至24號已經有9宗過億元的成交,而26及27號更有九龍半山的緹外進行招標,如無意外,又會多2宗過億成交,本月估計會有11宗比四月份的6宗,上升83%。這類超級豪宅賣家,大多數都是內地或東南亞買家,如果仍有重稅辣招的話,成交量一定大打折扣。由此可見,「辣招」對於外地人的影響仍然持續。

至於整個一手市場,截至24號合共成交1,227宗,相比四月同期的1,433宗下跌了15%情況並不太嚴重;大家可能會指出同月發售的日出康城Park Season只成功售出27夥,佔推出154間的17.5%生意非常慘淡。



筆者發現即使撤辣後,暫時只釋放了用家的購買力,而日出康城此盤自撤辣後已經進行了多次銷售,成功售出750夥,同區買家一下子相信已被消化;相反元朗站上蓋地YOHO Hub II 重推,即使加價也售出210顆,而沙田瓏珀山也在重推,沙田區新盤一向量少,相信又會吸引到用家的注意力。

撤辣後,對投資者的最大障礙已經清除,但仍未觀其大量入市,高息環境相信也是主要原因。但減息相信在今年下半年至明年出現,筆者估計美國聯儲局會減息1厘至1.5厘。相反,租金在需求帶動下,仍會繼續上升,尤其今年夏季的高峰期,大量高才通及學生都會加入場租的行列。去到明年,利息收益跟租金收益會很接近,相信買住宅收租又會引起投資者注意。



筆者估計市場上會出現兩種新投資者,第一款是以往主力投資商舖的家族及機構投資者,由於市場萎縮及在家工作的改變,無論舖位及寫字樓已經出現大量空置,回報欠佳,便令此類買家要改變其投資組合;住宅勝在租金穩定,他們可以藉住宅價格低潮時,大手向發展商購入大批單位,甚至單幢物業,打做成學生宿舍,或高級長者宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不用只買工商物業!投資組合吏平衡!

另一個新買家,可能是金融市場的基金,可以購入一批住宅打包成ETF的金融產品,投資移民便合資格購買,ETF也可通過港股通售予國內投資者。筆者也不是金融專家,當中有些條例可能需要配合,但只要有市場,相信政府也樂於配合,令市場更多買家!



撤辣後的第一波興奮可能會漸漸退卻,但其影響卻是深遠的,仍然會繼續影響市場,只要減息落實,市場就會有變化;大家不要對市場看得太淡,對於個別買家,相反人棄我取,別再心灰意冷,可能就是買平貨的好機會!

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