淺談新地業績
淺談新地業績
新地有接近七成的借貸是浮息，若美國開始減息，利息開支有機會減少。(資料圖片)
家住大角嘴，每當外出跑步，例必途經長沙灣海濱公園。這裡有兩個十分顯眼的地標，一是設計新穎又美觀的碼頭，二是一棟極具蘇豪氣息的服務式住宅。兩座建築相對而立，每
逢入夜獨特的燈光就會亮起，加上漂亮的維港夜景，吸引不少路人來打卡。
值得一提，那座服務式住宅叫本舍，從新鴻基地產(016)最近的業績公告得知，原來是集團旗下物業，在去年開始營業並帶來了不少收益。目測所見，地下樓層的一列舖位正在招租，此物業臨海而建，附近環境又十分優美，若能吸引優質食肆進駐，相信生意不會差到哪裡去。不過，能否發展成一個能媲美維港兩岸海濱長廊的旅遊景點，個人就甚有保留。
雖然本舍鄰近南昌地鐵站，但這裡偏離旺區，附近比較有名的景點就只有南昌公園，其餘的不是船廠就是汙水廠、副食品批發市場之類，根本沒有旅遊景點作配套。本來可以寄望一下南昌公園，但因早年興建高鐵，園內約一半的土地被徵用，即使事後還原了一部分並加入新設施，但目前仍有一幅約佔公園四分之一的土地尚未歸還，規模已不復當初。
除非在附近新建景點可以讓人玩上半天，又或者設法與西九文化區連接起來，否則要吸引遊客專程來訪有點困難。雖則如此，區內有不少大型私人屋苑和公營房屋，若將本舍定位為市區中的隱世花園，並且針對區內居民的消閒需求來發展，相信仍是大有可為的。
說到新地的業績，去年收入僅升0.4%至715.06億元，股東應佔溢利則減少20.3%至190.46億元。溢利減少那麼多，主要是投資物業公平值作怪，去年出現了26.93億元淨虧損所致。若撇除這些帳面數字，新地的股東應佔基礎溢利有217.39億元，按年倒退9%，在今日的經濟環境下不算太差。順帶一提，要看本地地產股業績，市場比較著重基礎溢利而非單看溢利。究其原因，這又是會計準則的「原罪」。情況正如科技股般，大家最關心非通用會計準則的盈利指標，因為數值更能反映營運實況。
新地的主要業務是物業發展和物業租賃，前者因地產市道持續疲弱，去年收入減少5.8%至274.22億元，加上樓價下跌影響毛利率，業務溢利減少30.5%至只有78.5億元。可幸後者表現穩定，去年收入升2.8%至249.91億元，業務溢利也升2.9%至190億元，加上其他業務如酒店和運輸基建及物流業務等表現不俗，彌補了物業發展的跌幅。
目前市場十分關心地產商的負債情況，不過新地這方面的風險不高。截至今年6月底，銀行及其他債項合共是1270.87億元，減去手頭現金162.21億元後，負債淨額是1108.66億元，與6067.17億元股東權益相除，得出的淨負債權益比率只有18.3%，較2023年幾乎沒有變動。值得一提，去年負債的加權平均利率為4.4%，較2023年高出1.1個百分點，皆因新地有接近七成的借貸是浮息，而且浮息率高達5.1%。若美國開始減息，新地的利息開支不單有機會減少，本地樓市更有望隨按揭息率下調而改善。當然，大前提是本地經濟仍有增長，私人住宅需求仍然存在。
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