施永青 am730C觀點 - 施永青 2025年12月22日
內地房策方向正確落實不易
內地房策方向正確落實不易
內地房策方向正確落實不易
在剛過去的中央經濟會議中，穩定房地產市場也被列入八大重點任務之中；雖然排在最後，但亦是重點任務之一；反映中央已十分清楚，若不及時把房地產市場穩定下來，經濟的持續發展就會受到妨礙，因此非加以重視不可。
市場一般都預期，中央會以穩紮穩打的策略來應付這個老大難問題，估計不會使用一些過度強烈的刺激手段。因此，行內已不預期市況會出現戲劇性的改變，能做到不再出現大亂子，已算不錯。
現時內地房策的主體方向是：控增量、去庫存、優供給，利用存量房作保障房。方向可謂切中時弊，十分正確，只是落實起來並不容易。
之前開發過度，現在當然應該嚴控增量。然而，地方政府長期依賴賣地作為財政收入的主要來源，以致非繼續爭取賣地不可。因此，實際做起來變成不是嚴控增量，而是在供過於求的情況下，還在強求增量，導致社會資源進一步浪費。地方的實際做法，是能賣得出的就盡賣，根本沒有嚴控增量；而中央卻沒有明文制止。
至於去庫存方面，無論開發商還是投資者，莫不都在努力完成這項工作；而政府亦已撤銷了幾乎所有的限購、限貸措施，還為樓宇按揭提供了不少優惠。只可惜這些措施來得太遲，公布時樓市已疲弱不堪，跌勢已成。不要說投資者大都不為所動，連有剛性需要的用家亦只租不買，以免招惹資產價格蒸發的風險。
其實，要去庫存的最佳方法，莫如讓樓價出現較大幅度的調整；但政府卻為了迴避金融風險，不許發展商隨市況調低售價。結果，本應有條件賣得出的樓盤亦餘下不少庫存。此外，由於樓價被政府用行政手段托住後，買家就會覺得樓價還未調整完畢，傾向等樓價跌定後才入市。因此，與其把樓價托住在一個不恰當的高位，不如早點讓樓價自由下滑，當市場覺得樓價已找到支持位之後，買家才會有信心入市。有買家入市，去庫存才可以逐見成效。
另一方面，用較多優惠條款提供給新買入土地的開發商作為優惠供給的模式，亦有後遺症。新出現的第四代住宅雖然甚受歡迎；但對之前買了乏優惠條款土地的開發商卻帶來不公平的競爭，導致他們的產品更難被今天的市場吸納。這只會令市場上多了一批不易消化的庫存。
至於用收購存量商品房作保障房的做法，當然甚受行內支持，惟現時地方政府財政緊張，沒太多的餘款作這類收購，需要中央政府予以大力支持，才有條件落實。今次中央經濟工作會議，明言要繼續實施更加積極的財政政策，保持必要的財政赤字，以支持經濟穩步持續增長。市場希望看到中央對這類收購會作更大規模的撥款。
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