兩大財富世界：為何樓宇從不在每日排名上
兩大財富世界：為何樓宇從不在每日排名上
全球房地產總價值約為 393.3 萬億美元，遠高於全球股票、債券，甚至所有已開採黃金。(資料圖片)
每年一月，各大媒體都會例行推出「全球最高資產」排行榜。今年榜首依然是熟悉的名字：黃金、大宗商品、科技巨頭，
以及近年急速壯大的加密貨幣與 ETF。這些排行榜看似在盤點全球財富，其實呈現的只是市場的一個側面。因為能夠被納入這些排行榜的，往往都是全天候交易、即時報價的資產。價格每分鐘更新，反映投資者對經濟數據、政策方向與地緣政治的即時反應。它們存在於螢幕上，也活躍於市場情緒之中。
但如果離開交易螢幕，放慢一點視角，會發現全球真正最大的資產，其實很少出現在任何「每日排名」之中。根據第一太平戴維斯估算，截至 2025 年底，全球房地產總價值約為 393.3 萬億美元，遠高於全球股票、債券，甚至所有已開採黃金的總價值(約 20.2 萬億美元)。換言之，世界上最龐大的財富儲存形式，並非股票或商品，而是樓宇。既然如此，為何房地產幾乎從不出現在「最大資產」或「年度表現」排行榜上？原因並不複雜。房地產並沒有即時報價，它是高度地域性的資產，交易節奏慢，價格更新頻率低，而且與居住、社區、基建與生產活動高度綁定，本質上不是為了頻繁買賣而存在。
這現象亦揭示了一個經常被忽略的事實：財富與資本有著不同的角色。
房地產代表的是累積型、低流動性的財富，是家庭與企業資產負債表中的基石；而那些長期佔據排行榜的資產——上市公司、商品、加密貨幣與 ETF——更接近流動資本。它們可以在全球市場即時交易，價格持續被重新定價。流動性越高，愈容易在市值與交易量的榜上被看見。
這也有助理解為何 2025 年黃金與白銀在表現排行榜上大幅領先。在實質利率回落、美元偏弱、央行持續買入，以及地緣政治風險未退的背景下，黃金迎來了數十年來表現最強勁的年份之一。多個金價指數顯示，全年升幅介乎 60% 至 70%，年內多次刷新歷史高位。白銀的升幅更為誇張，全年累計升幅約 140% 至 145%，既受避險需求帶動，也反映其作為工業金屬在太陽能、電動車及電子產品領域的強勁需求。關鍵在於，黃金與白銀都存在於高度流動的市場之中。它們可在全球期貨市場交易，也可透過 ETF 作出即時配置。當宏觀環境或市場情緒出現變化，投資者可以迅速加倉、減倉或轉向，這正是流動性所帶來的優勢。
ETF 在這些排行榜背後，其實扮演了重要角色。高流動性資產通常具備買賣差價窄、成交量大、訂單簿深厚等特徵，而 ETF 的雙層市場機制——交易所的二級市場，加上由授權參與者進行創建與贖回的一級市場——進一步降低了交易成本，同時確保價格緊貼資產淨值。
然而，值得留意的是，並非所有重要或活躍的資產類別都會反映在每日榜單之上。私募信貸便是一個明顯例子。儘管私募信貸並不在公開市場連續報價，但其規模近年快速擴張。根據另類信貸委員會估算，截至 2025 年底，全球私募信貸管理規模約為 3.5 萬億美元，涵蓋企業融資、資產支持證券、房地產及基建貸款等多個領域。目前整體不良率大致與歷史平均水平一致，顯示在高利率環境下仍具一定韌性。多家大型資產管理機構亦預期，隨著銀行與非銀行機構合作加深，投資者追求流動性溢價，私募信貸在未來數年仍有顯著增長空間。
對投資者與基金經理而言，真正的啟示不在排名，而在於如何理解不同資產的角色。每日排行榜主要反映的是流動資本的走向，揭示市場情緒與配置效率的變化，但它無法呈現財富的整體結構。房地產提供穩定與長期承載；公共市場資產帶來流動性與價格發現；私募信貸則補足傳統融資體系的空白。
理解為何某些資產長期佔據榜首、而另一些從不現身，能幫助投資者更冷靜地閱讀市場。與其被排行榜牽著走，不如根據資產的功能、流動性與長期目標來排序。這種思維，往往比任何即時數字更有用。
康莊大道 - 區麗莊 舊文
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