黃偉康 論盡股壇 當金魚街失陷......
有數十年歷史的旺角金魚街，因為09年政府的活化計劃令租金上升，因此金魚街的金魚店舖數目大幅下降，反而連鎖食肆大規模進駐，同時藥房的產品，正是自由行所需要，所以被活化的金魚街可能會逐步變成另一條食
街，又或者另一條藥房街，問題是一旦自由行不再在香港搶購奶粉、洗頭水、尿片，這條因活化而轉型的金魚街，又會變成甚麼？ 要經濟發展好，還是要保留特色？要為股東爭取最大利益，還是盡社會責任？這永遠是經濟學上的一大矛盾，最佳例子是領匯(823)上市後引發的一連串爭論，當中包括旗下商場為了爭取最大利潤，因而進行活化，結果大型連鎖店全面進駐，不少公屋低收入人士，要花費更多開支在衣、食消費上，最後領匯上市得益的是有錢買基金的人士，苦了的是生活上遇到不少困難的低下階層，從經濟學角度去看，或許GDP可以因而獲得提升，但實際上對長遠經濟發展而言，其實埋下了一個隨時會爆發的炸彈。
不少人說，2007年前，為全球經濟發展之黃金時期，但實際上又是否如此？或者提出這些論點的人士，應該先想一想，何謂GDP？GDP其實可以分3個層面去分析，包括生產面、分配面及支出面。先說生產面，又稱為最終產出法，計算的方式如下：GDP = 農業產值+工業產值(包括製造業、營造業及其他)+服務(包括商業、金融保險及工商服務業、政府服務生產及其他)，如果說2007年前為全球經濟發展的黃金時期，那麼想問一問大家，有哪一個國家的GDP，包含了上述的所有元素？美國？農業產值的確存在，但最主要的推動力還是來自服務，所以才會出現次按風暴，並引發金融海嘯。至於中國，首兩項表現不錯，可是當金融海嘯出現之後，便希望推動服務的範疇支持經濟發展，最後進退失據，而導致現時經濟出現結構性的問題。
不過，大家細心一點去看，其實以生產面的方式去計算GDP，沒有一項是樓房炒賣，但2007年前美國及部分歐洲國家的經濟卻由房地產去推動，同時間2008年後，中國的經濟亦靠房地產帶動急速回升，不過最後的結論是房地產因素帶動的經濟發展，不能持久，甚至一旦引發經濟問題，後果相當嚴重，到底原因何在？這其實可以從GDP的分配面計算方式得到答案。
分配面GDP又稱為所得面法，計算公式如下：GDP = 工資+租金+利息+利潤+間接稅淨額+折舊-補貼。當房價非理性地攀升時，的確可以推高租金而帶動GDP，可是不少企業利潤亦會因而受到壓制，而當公司賺取的利潤因租金受到壓力時，工資上調的空間自然會受影響抑遏，GDP亦會因而變得不平衡，最後經濟又怎能持續發展？
不過，最可笑的是愈來愈多國家對樓市發展一旦失控，對GDP帶來的影響沒有加以理會，最後引發長期性的經濟問題，1997年香港理應受過教訓，但現在又再度重蹈覆轍，可是之前的教訓有祖國做後盾，現在中國亦要為樓市帶來的問題而煩惱，一旦香港的GDP失衡而走上1997年的舊路，今次誰能打救？
黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為靈獅控股主席兼行政總裁
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