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2012年8月24日 星期五

施永青 am730C觀點 2012年8月24日

施永青 am730C觀點 2012年8月24日

C觀點 - 施永青
如何防止地產商囤積土地
(2012年08月24日)


社會上經常有聲音,指地產商控制了大量土地,囤積居奇,不作發展,以推高樓價。這種指控並不完全成立。個別大地產商的確有數量龐大的土地儲備庫,但這些土地大部分是農地,有些還在綠化區,是不能隨便發展的。

在香港,由政府批出的發展用地,是不能囤積居奇的,因為批地條文裏會有完成發展的時限,過了時限,初則罰款,嚴重的還可導致土地被政府沒收。

因此,地產商在取得發展用地後,多會盡快興建,以節省成本,搶佔先機。他們或會間中延後開盤時間,以等候更好的出售時機,但不會減慢發展速度,除非他們手上已有過多的貨尾積累,建出來亦可能賣不出去。

現時,地產商手上剩下的貨尾不多,樓價又處於高位,地產商都想把握時機散貨,怎會囤積已獲批的發展用地?

至於地產商手上的農地,其處境有兩類:一類是受政府發展規劃所限制,暫時未可改變用途;另一類是有機會申請補地價改用途的。對第一類的土地,誰也無能為力。但對第二類,大部分發展商都會盡快與政府取得協議,盡快把土地的潛在價值化成公司的利潤。政府欲增加樓宇供應,應增加談判的靈活性,以加快談判的進度。

不排除會有些地產商(非常個別),由於手上的農地儲備多,可能同一時間有多幅土地,因政府修改發展規劃而有條件申請改用途。地產商就可能擇肥而噬,把發展條件較差的暫且不理,以待更有利的時機。

社會上有聲音,認為政府不應該容許地產商這樣做,認為政府應該透過行政手段,先把土地收回,加入發展時限的要求後,再拿去市場作公開拍賣。

其實,內地政府一直都在這樣做。但由於徵的是農地,政府出價不會高,但拍賣時已變成可發展用地,賣得的價錢不會低。政府很容易被人民誤會在斂財,很容易釀成另類的烏坎村事件。

因此,除了那些業權分散,業主之間又不願意發展的土地,政府才需要強行徵收外,其他的,應鼓勵原業主自行發展,這才符合香港推行自由經濟的一貫做法。

為吸引地產商早日發展手上的土地,政府可以提供補地價的優惠。譬如,凡在規劃更改後第一年就完成改用途申請的,地價可打75折,第二年8折,第三年85折,第四年9折,第五年95折。五年後就要補十足,這樣,地產商一定會盡快申請。

此外,政府還可以有一定的懲罰措施,譬如八年後仍未與政府取得再發展協議的,就得繳交土地空置稅,稅金每年增加,地產商不甘損失,自然會趕快把項目上馬。

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