金融High Tea 2012年9月7日
金融High Tea——港人港地推唔低樓價
2012年9月7日
■振英哥宣佈將兩塊舊啟德地皮做「港人港地」試點，估計可以提供1100個單位。資料圖片
阿爺繼續大量批出項目救市，繼前日批出總規模逾8000億元的全國多個城市鐵路交通建設規劃後，發改委昨日再次批出20個項目，包括13個公路建設項目及多個貨櫃碼頭和航道計劃。內地股市頂住，上證綜指升0.9％。歐洲央行出招前夕，恒指先跌後彈，最後恒指小升64點收場，收19209點，成交亦有437億。
行政長官振英哥無去俄羅斯開亞太經合組織會議，除了處理國教風暴，就係部署推出港人港地計劃，昨日地產股逆市下跌，長實(001)跌0.9％，恒地(012)跌0.5％，市場對振英哥的大計有啲戒心。
市道好唔會平賣
結果政府在收市後就宣佈，會將兩塊舊啟德地皮做「港人港地」試點，估計可以提供1100個單位，限定只供香港永久居民購買，買入後30年內只可以賣番俾港人。政府似乎對賣地底價無底線，招標出售。政府亦都話將來房協和市建局的單位亦都是港人港地。
而家好多無樓朋友想振英哥打冧樓市，會問佢推出港人港地可否打低樓價？我話而家只係兩幅地搞港人港地，數量有限，唔會即時推低樓價。睇番條款是30年不可轉讓俾非永久居民，人生無幾多個30年，條件甚辣，若果振英哥話由今天開始所有新推出地皮全部都係港人港地，就肯定係風暴，會推冧樓市都唔奇，如今只係兩塊地試玩，又睇唔到對樓市影響有幾大。
我話最大影響反而係呢兩幅地賣平咗，庫房收入少咗。測量師林子彬估計，呢兩幅地樓面呎價本來約6000元，加咗港人港地限制，地價低兩成，會跌到5000元一呎左右。
大家好自然咁推論，地價平兩成，樓價都到低兩成啦，咁咪達到「港人港地」政策的目的，至少香港人買這些單位都會平好多，庫房所失，成為市民所得。我又唔係咁睇，我話要睇呢啲港人港地單位推出市場時的市道，若樓市仍好，呢啲樓唔會平過其他單位20％，平到5％、10％都好好。
N年前太古推出西半山雍景台時，塊地本來是猶太廟地皮，年期較短，發展商自己都無信心賣得貴，開價只是4000多元一呎，點知市道好，買家根本不理地契年期短的局限，搶住去買，我估港人港地樓都係咁，市道好樓價折讓不會大。
不過若樓市唔好，呢啲樓好難衡量樓價影響有多大，市差時買家大把樓揀時，港人港地樓真係唔折讓兩三成都無人吼。陸羽仁擔心呢啲港人港地樓，成為買家陷阱，若佢賣出來時折讓唔多，只有5、7％折讓，買家盲雷雷入市，過幾年市道變差時，想賣出去就好難。有時政府做啲嘢想幫市民，最後產生多大副作用，又唔係咁易估到。
最後再講兩句搞阿信屋的CEC國際控股(759)，昨日再大升41％，升到0.7元，佢一個月低位係0.3元，話咁快就升133％，升得咁急似落雨收柴格局。
落到車才是贏家
茶友昨日提大家炒賣這些「發財股」時，小心「被發財」。佢而家炒到30倍PE，既然係炒，再炒到50倍、70倍PE都得。玩呢啲股要記往，唔好信佢講乜嘢基本因素，當純粹炒作就得啦，你一日未落車，一日都係紙上富貴。這是一個鬥快落車的遊戲，落到車才是贏家，難就難在佢日日升，買咗又點捨得落車呢？炒壇老雀教路，先沽部份貨攞番晒本錢，咪可以笑傲江湖囉。
陸羽仁
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