青心直說 - 胡孟青 2012年10月30日
青心直說：樓市災難正醞釀 - 胡孟青
因為政策風險，地產股已有所回吐，但從另一個角度看，既然樓市上升推動力未有根治，實體樓市沽貨買貨都有太多制肘，地產股卻進出自由，相對優勢更加凸顯。但不能否定的是，發展商新盤部署被打亂，地產發展股在一段時間內，可能落後收租股。而發展商到底會乖乖就範，抑或跟政府博弈到底，往後的發展將更加有趣。
政府逃避核心問題
政府當然明白，既然資金繼續流入，龐大的貨幣基礎完全沒法子沖銷，資金多形成樓市上升，警報會持續響起，所以政府強調是從需求落手，從需求控制價格，幾年內政府已經先扭曲供應，現在又扭曲需求，梁振英說得沒錯，香港已經沒有積極不幹預這回事。連土儲數據都出錯，還要是報大數，看來要透過控制需求爭取時間追供應，談何容易。
目前本港貨幣基礎超過1.1萬億港元，五年來增幅近三倍，但廣義貨幣升幅仍然落後，換句說話，有大部份流入的資金仍然未有轉化成為貸款，製造出貨幣乘數效應，這一個風險才是潛在的最大計時炸彈。
對外資、甚至對內地人而言，將資金輸入本港基本上是零?率風險，因為港元升跌最多僅局限於1%，試問哪有一個市場具備如此安全保障？很多人仍然會否定擴大波幅或者升值是有效用，認為這只會加速資金流入，但既然現在資金已經累積至天文數字，就算再增加，涉及的相對性影響已經較少，再有資金流入亦不會構成拆息大幅下降。
反之，因為波幅擴大，以及?價突如其來的變動，資金就即時面對相對大幅度的?兌風險，這一點就足夠令資金要再盤算。
樓市的問題，已經肯定不再局限於供求因素，政府逃避核心問題，繼續搞多幾個政策，或引入更多名目的稅項，政策因素造成的潛在樓市災難，或是本港面對的真正最大風險。
胡孟青
作者為獨立股評人
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