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2012年10月31日 星期三

立論 - 林少陽 2012年10月31日

立論 - 林少陽 2012年10月31日

立論:樓價難抗地心吸力 - 林少陽


買家印花稅新招將有效打擊海外買家來港置業意欲,有助紓緩本港住宅供應短缺問題。

上周五晚,政府公佈新一輪打擊住宅買家入市措施,除了延長額外印花稅(簡稱SSD)年期及稅款外,同時引入歧視性條款,向非本港永久居民及所有公司登記買家,徵收15%買家印花稅(Buyer"s Stamp Duty,簡稱BSD)。

受到兩年前推出第一輪SSD措施後港樓不跌反升的教訓,市場對新措施能否壓抑急升中的樓價,出現頗大分歧。

有陰謀論者甚至認為,政府其實是在暗助地產商,刻意降低二手樓業主賣樓意欲,減低市場沽盤,令熾熱的樓市進一步乾升。

SSD加碼多此一舉
兩年前推出的第一輪SSD規定,買家半年內賣樓須支付15%的額外印花稅,持貨半年至一年內,以及一至兩年內沽出的買家,稅款逐步遞減至10%及5%。

不願支付SSD的買家,要持貨滿兩周年才能賣樓。當時不少論者已認定,措施將趕絕炒家,因為15%的稅款是極重的稅款,大大增加短線炒賣的難度。

從這個角度看,原來的SSD已收到政府預期的目的,就是將炒家擠出住宅物業市場。然而,過去一年,樓價出現報復性急升,將推出SSD第一年壓抑的樓價,一次過連本帶利歸還。

從另一個角度看,SSD只能延緩買家的置業意欲,望著持續高升的樓價,最終壓抑不住入市衝動的準置業者,依然會用盡一切辦法,完成其置業心願。人性的貪婪與衝動,是不可能用行政措施可以阻止得了的。

既然第一輪的SSD已收到趕絕炒家的功效,政府試圖打擊的炒家早已棄械投降,延長SSD年期及稅款等新措施,只是多此一舉的虛招而已。

近年政府備受傳媒及市民多番刁難,本欄實在無意再在傷口上灑鹽,只想善意提醒未來的政策制訂者,多此一舉的擾民之事,實為智者所不為,希望他朝制訂新政之時,以此為念。

今次較有新意的,是向公司登記及非本港永久居民住宅買家,徵收15%的買家印花稅BSD。過去數年,據報有接近兩成一手住宅,由內地買家承接。

雖然市場曾傳出個別買家,有效避過BSD的法律漏洞,透過公司轉讓方式出售物業。然而,這畢竟只能出現於BSD生效前已透過公司註冊持有物業單位,為數始終不多。

新招利紓供應短缺
BSD將有效打擊海外買家來港置業的意欲,有助紓緩本港住宅供應短缺的問題。此招若有任何值得商榷的地方,乃在於這接近20%的潛在買家,在近月內地經濟走下坡下,其實已開始減少。即使政府不出招,本港樓市供求最不平衡的時期,其實亦已開始有所改善。

本欄維持上期原判,認為即使政府不出招,由於本港樓價早已脫離經濟現實,加上本港及外圍經濟開始轉弱,經過最近一輪虛火上升之後,最終還是逃不過地心吸力。上周公佈的新措施,很可能是壓倒駱駝背上最後一根稻草而已。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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