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2012年12月31日 星期一

施永青 am730C觀點 2012年12月31日

施永青 am730C觀點 2012年12月31日

C觀點 - 施永青
一箭多鵰的房屋增建
(2012年12月31日)



【am730專欄】政府推出遏抑樓市的辣招後,樓市的交投大減,但價格只作了輕微的調整,最近更有回升的傾向;反映政府所採取的方法並不正確。

限制炒賣與限制外來投資者的措施,只能略為遏抑樓價,但所達至的效果,仍遠遠不足以令樓價下降到一個程度,令首次置業者都負擔得起。再者,這種方法沒法增加新的房屋供應,根本不能對改善港人的居住環境作出貢獻。要真正解決問題,唯一有效的方法是增加供應,但政府在這方面的努力卻遇到很多阻力。我有一套構思,可以協助解決房屋供應不足的問題,在這裡提供予社會參考。

我的靈感來自紐約市長彭博為中產階層提供廉租屋的方法。他是用額外的地積比率去引誘地產發展商去完成這項工作的,凡願意在所建造的樓宇中,撥兩成面積作廉租屋的,政府會容許發展商多建三成面積。譬如:原本可以建十萬呎樓面的地盤,現在可以建十三萬呎,只要地產商拿其中的兩成,即二萬六千呎,作廉租屋。

這種做法的好處是:(i)不用四處去物色新的土地供應;(ii)可利用地產商代勞,不用政府出錢;(iii)新供應可以在市中心區,方便上班一族;(iv)混合式發展,減少社會對低收入人士的歧視;何只一箭雙鵰?

其實,香港人大多數是想買樓,非入住廉租屋,特區政府只要把廉租屋改成港人首置屋,就可以把紐約的方法移植來香港。香港人崇洋,洋人行之有效的方法,在港推行時的阻力可能較小。

紐約是用額外三成的可建面積去換建成後的兩成面積,去吸引地產商參與計劃,香港可以兩成換兩成,不用三成換兩成,地產商也樂於參與。譬如:原先可建十萬呎樓面的地盤,現在可以建十二萬呎,只要建成後拿兩成,即二萬四千呎樓面,售予港人首次置業者。

表面上,地產商可建的一般性私人樓宇的面積少了,由十萬呎變成了九萬六千呎;但地產商可以多建二萬四千呎的港人首置屋,一樣可以賣錢,只是定價要遷就首次置業者的負擔能力吧了;但售價仍可多過建築費,一樣有錢賺。

這種安排還有一個好處,就是可以刺激舊區重建。由於可以增加可建面積,地產商在收購舊樓時,就願意付出更高的代價。市區重建局現時舉步維艱,主要就是出價沒法打動小業主。有額外的可建面積,才有出價吸引的客觀條件。

政府可以在地鐵沿線,選擇一些基建配套有餘力的土地,提供額外的地積比率,去吸引地產商重建,規定建成後有一定比率的樓宇,必須賣給港人的首次置業者,那麼未買樓的人才可以看到未來真的會有置業的機會,政府以新供應去幫助首次置業者,會比調控整個存量房市場更容易達到目的。

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