C觀點 - 施永青
一箭多鵰的房屋增建
(2012年12月31日)
【am730專欄】政府推出遏抑樓市的辣招後，樓市的交投大減，但價格只作了輕微的調整，最近更有回升的傾向；反映政府所採取的方法並不正確。
限制炒賣與限制外來投資者的措施，只能略為遏抑樓價，但所達至的效果，仍遠遠不足以令樓價下降到一個程度，令首次置業者都負擔得起。再者，這種方法沒法增加新的房屋供應，根本不能對改善港人的居住環境作出貢獻。要真正解決問題，唯一有效的方法是增加供應，但政府在這方面的努力卻遇到很多阻力。我有一套構思，可以協助解決房屋供應不足的問題，在這裡提供予社會參考。
我的靈感來自紐約市長彭博為中產階層提供廉租屋的方法。他是用額外的地積比率去引誘地產發展商去完成這項工作的，凡願意在所建造的樓宇中，撥兩成面積作廉租屋的，政府會容許發展商多建三成面積。譬如：原本可以建十萬呎樓面的地盤，現在可以建十三萬呎，只要地產商拿其中的兩成，即二萬六千呎，作廉租屋。
這種做法的好處是：(i)不用四處去物色新的土地供應；(ii)可利用地產商代勞，不用政府出錢；(iii)新供應可以在市中心區，方便上班一族；(iv)混合式發展，減少社會對低收入人士的歧視；何只一箭雙鵰？
其實，香港人大多數是想買樓，非入住廉租屋，特區政府只要把廉租屋改成港人首置屋，就可以把紐約的方法移植來香港。香港人崇洋，洋人行之有效的方法，在港推行時的阻力可能較小。
紐約是用額外三成的可建面積去換建成後的兩成面積，去吸引地產商參與計劃，香港可以兩成換兩成，不用三成換兩成，地產商也樂於參與。譬如：原先可建十萬呎樓面的地盤，現在可以建十二萬呎，只要建成後拿兩成，即二萬四千呎樓面，售予港人首次置業者。
表面上，地產商可建的一般性私人樓宇的面積少了，由十萬呎變成了九萬六千呎；但地產商可以多建二萬四千呎的港人首置屋，一樣可以賣錢，只是定價要遷就首次置業者的負擔能力吧了；但售價仍可多過建築費，一樣有錢賺。
這種安排還有一個好處，就是可以刺激舊區重建。由於可以增加可建面積，地產商在收購舊樓時，就願意付出更高的代價。市區重建局現時舉步維艱，主要就是出價沒法打動小業主。有額外的可建面積，才有出價吸引的客觀條件。
政府可以在地鐵沿線，選擇一些基建配套有餘力的土地，提供額外的地積比率，去吸引地產商重建，規定建成後有一定比率的樓宇，必須賣給港人的首次置業者，那麼未買樓的人才可以看到未來真的會有置業的機會，政府以新供應去幫助首次置業者，會比調控整個存量房市場更容易達到目的。
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