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2013年1月4日 星期五

青心直說 - 胡孟青 2013年1月4日

青心直說 - 胡孟青 2013年1月4日

青心直說:SOHO打倒昨日的我 - 胡孟青


去年8月中宣佈告別散售模式,即轉為持有旗下京滬貴重物業的SOHO中國(410),腰斬了全年原銷售目標230億元,轉售為租的策略,即意味著董事長潘石屹預期三年後,盈利將高度依賴租金收入,對其持有150萬平方米辦公樓,及商用物業租金收入,於五年後可為公司創造年收入40億元的預測,能否實現仍未知。屆時中國經濟表現、消費市場氣氛、同區供應競爭及物業保養能力,均為影響租金升值潛力的關鍵因素。

三里屯Village,由日本建築師隈研吾帶領其餘八位世界級建築師設計策劃,形成由通道、小徑與庭院圍繞而成的城市廣場,同時又充滿村落藝術文化氣息。南區以大眾化品牌作主打,前五家租戶就貢獻了38.4%租金收入;北區則凝聚了北京最前?的高檔時尚品牌,蘋果也進駐。在北京「活著」而未有去過Village,就算很Out。三里屯Village的開發商,就是佔項目80%權益的太古地產(1972)

由於太古地產的商業地產營運模式,造就其在業內的品牌與口碑。太地在內地雖拓展得較審慎與保守,其只租不賣的好處,是開發商有誘因關注物業維修保養,提升商場與辦公樓的商業價值,有現金流就有細水長流的收入,租值提升就是利潤率提升。

欠規劃難吸優質客
至於位於對面的三里屯SOHO,一直是SOHO上市之初的主打賣點,與對面Village形成天與地之比,感覺冷冷清清,人流疏落。

SOHO過去建設項目的目標是出售,難免要透過快速銷售支撐盈利,硬件用料與質素難免較為粗糙,35層的辦公樓,四部電梯通常可以壞足兩部,反映管理環節很弱,商場欠規劃,同一樓層主題淩亂的店舖,感覺死氣沉沉,難以吸引優質顧客,又如何能提升租值?SOHO終嚐苦果,品牌受損難以持續發展,惟有今天的我打倒昨天的我,捨己之短取人之長。

胡孟青
獨立股評人
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