青心直說 - 胡孟青 2013年1月4日
青心直說：SOHO打倒昨日的我 - 胡孟青
去年8月中宣佈告別散售模式，即轉為持有旗下京滬貴重物業的SOHO中國(410)，腰斬了全年原銷售目標230億元，轉售為租的策略，即意味著董事長潘石屹預期三年後，盈利將高度依賴租金收入，對其持有150萬平方米辦公樓，及商用物業租金收入，於五年後可為公司創造年收入40億元的預測，能否實現仍未知。屆時中國經濟表現、消費市場氣氛、同區供應競爭及物業保養能力，均為影響租金升值潛力的關鍵因素。
三里屯Village，由日本建築師隈研吾帶領其餘八位世界級建築師設計策劃，形成由通道、小徑與庭院圍繞而成的城市廣場，同時又充滿村落藝術文化氣息。南區以大眾化品牌作主打，前五家租戶就貢獻了38.4%租金收入；北區則凝聚了北京最前?的高檔時尚品牌，蘋果也進駐。在北京「活著」而未有去過Village，就算很Out。三里屯Village的開發商，就是佔項目80%權益的太古地產(1972)。
由於太古地產的商業地產營運模式，造就其在業內的品牌與口碑。太地在內地雖拓展得較審慎與保守，其只租不賣的好處，是開發商有誘因關注物業維修保養，提升商場與辦公樓的商業價值，有現金流就有細水長流的收入，租值提升就是利潤率提升。
欠規劃難吸優質客
至於位於對面的三里屯SOHO，一直是SOHO上市之初的主打賣點，與對面Village形成天與地之比，感覺冷冷清清，人流疏落。
SOHO過去建設項目的目標是出售，難免要透過快速銷售支撐盈利，硬件用料與質素難免較為粗糙，35層的辦公樓，四部電梯通常可以壞足兩部，反映管理環節很弱，商場欠規劃，同一樓層主題淩亂的店舖，感覺死氣沉沉，難以吸引優質顧客，又如何能提升租值？SOHO終嚐苦果，品牌受損難以持續發展，惟有今天的我打倒昨天的我，捨己之短取人之長。
胡孟青
獨立股評人
上一則: 財智語陸：市底超強可追落後 - 陳永陸
下一則: 投資的天空：散戶短炒唔敢坐 - 張士佳
青心直說 - 胡孟青 舊文