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2013年2月26日 星期二

金融High Tea 2013年2月26日

金融High Tea 2013年2月26日
金融High Tea——感覺鈍化
2013年2月26日
■今次政府全面加印花稅,對工商物業的影響較住宅大。資料圖片
政府上周五再推樓市「辣招」,用「雙倍印花稅」增加炒樓成本,市場估計樓市會靜一陣子。本地地產股全線向下,但跌幅唔算太大,長實(001)及信置(083)跌0.5%,新地(016)跌1.3%,代理股美聯(1200)跌4.4%,美聯工商舖(459)就勁跌兩成半。

證券商普遍認為,政府新推的「辣招」,短期內令樓市交投下降,但受低息環境持續、供求失衡等因素影響,料對推低樓價幫助不大,估計要兩至三年後,樓宇供應明顯增加,樓價先至會有明顯反應。大摩表示,新招主要打擊商用物業市場投機活動,料短期不會影響整體租金增長或收租股每股資產淨值,未有調整地產股評級。

證商看好地產股硬
瑞信相信最終樓市的用家以及換樓市場的需求,可以支持一手市場的供應,而工商舖的摸貨交易量或會減少。今次情況與之前雙辣招出台時類似,地產股短期會向下,反而係入市的時機,該行首選新地、長實、恒地(012)、信置,以及收租股冠君(2778)及鷹君(041)。但里昂就估如果三個月內反映樓價的中原城市領先指數再升逾3%,政府可能會再推新方案。

證券商的反應和地產股的表現接近,地產股咁硬淨,反映即使政府出的辣招唔係少嘢,但大家似乎習慣晒,都有個心理預期佢無乜效,預期幾個月後樓價又會升過,政府又會打過……這是一個感覺鈍化的過程,我哋細個時阿媽興用雞毛掃打仔,初時被人打好痛,打多幾次,即使打到出晒紅印,都唔係幾痛,都頂得順。

我想講而家樓市好似一個好癲超頑皮的細路,阿媽知道雞毛掃打佢無效,改為用棍打,打到佢內傷,但呢個頑皮仔因為鈍咗唔怕痛,受咗重傷都唔知喎。

政府每次出招都有側重點,有時是針對住宅炒賣,有時係針對外地人買本地住宅,今次拉開戰線全面加印花稅,燒到工商物業這一瓣,正如我昨天所講,對住宅影響無咁大,新界細價樓無咁受影響,似亦是題中應有之義,但工商物業已亮起小小紅燈。

商舖癲市淋下冷水
商舖喪炒的例子比比皆是。昨日去筲箕灣茶餐廳名店百利冰室食嘢,真係座無虛席,席間遇到朋友,講起區內商舖市道,佢話在百利附近筲箕灣道有間地產舖頭,嚴格來講只係得半間舖,望落300、400方呎,最近賣咗,你估賣幾多錢呀?1800萬!你話在筲箕灣東大街旺好多賣這種價錢仲合理少少,在比較靜的筲箕灣道,咁細的舖,竟然賣1800萬,睇落收租收唔到2萬,只有一個字:癲!正常呢啲半邊舖900萬都無人吼。

在一個癲市中,要保持冷靜好困難,因為價錢日日升,政府打壓短線都無乜用,打完過一兩個月又再升,真係「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂」。有網友講起340萬買一間住宅,一年後升26%在430萬沽出,扣除各項成本,本來有40幾萬執吓,而家加一加印花稅,唔計樓價會下跌,只是加稅已令利潤跌到34萬,佢只係計畀5%特別印花稅,自去年10月起按新制買入後一至三年內賣樓要畀10%特別印花稅,得番21萬利潤,即係樓價升26%,炒家只有5%利潤,用120萬本金揸一年博21萬,少得可憐。若然咁睇好樓市,揸地產股好過,起碼唔會蝕入肉,政府咁加稅住宅樓邊度仲可以炒㗎?我加多一句,而家炒樓唔定止蝕,上咗身唔知點走呀。

陸羽仁
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